Crise, mutations, secteurs porteurs… : le président du directoire de Praemia REIM France, qui participera à la prochaine édition du SIATI le 03 juin 2025, partage son analyse sur l’évolution du secteur immobilier.

Conférences, networking, remise de prix : la onzième édition du Sommet pour Innover, Agir et Transformer l'Immobilier (SIATI) aura lieu le 03 juin prochain à l’Etoile Saint-Honoré (Paris, VIIIe). Marc Bertrand interviendra lors de la table ronde “Réinvestir l'immobilier : les défis à venir” aux côtés de Christel Zordan (DG, Société de la Tour Eiffel) et Philippe Depoux (président, La Française REM).

Décideurs Immo. L’actualité du premier trimestre 2025, économique comme géopolitique, est agitée : que vous inspire-t-elle pour le secteur immobilier ?

Marc Bertrand. Une chose importante est désormais actée avec l’ajustement des taux. La panacée confortable de la période des taux zéro est derrière nous : nous sommes revenus dans un monde où l’inflation est à 2 % et les taux sont à 3 %, ce que je considère plutôt comme un retour à la normale. Cela n’a rien d’inédit, et l’immobilier s’y est globalement adapté. La lisibilité du marché est meilleure pour les investisseurs et les valeurs se stabilisent, que ce soit dans un secteur comme celui de la santé, où nous sommes très présents, ou dans le commerce et le résidentiel. Cette dernière année a rappelé aux marchés que l’immobilier n’a jamais été une chasse au rendement court-terme. C’est un actif de conviction, de long terme. 

Il reste des domaines encore bousculés, comme celui du bureau, mais où bien d’autres paramètres que les taux entrent en jeu, comme l’évolution des usages avec l’avènement du télétravail massif post covid. La tertiarisation de l’économie et la croissance de la population active, qui ont longtemps porté la demande, sont aujourd’hui à l’arrêt. Cette pénurie de la demande est en train de fragmenter le marché : autrement dit, elle assèche certains endroits quand d’autres se portent très bien. Globalement, plus on est dans une zone centrale, mieux on se porte, et plus on est éloigné, moins bien on se porte.

Les baisses successives des taux directeurs de la Banque centrale européenne (BCE) ont-elles fait revenir la confiance ?

Les évènements récents augmentent la probabilité d’une période de stagflation, autrement dit une croissance molle sur fond d’inflation, ce qui n’est pas  la meilleure configuration pour l’immobilier. Cela dit, tout dépend bien sûr des classes d’actifs, dont certaines dépendent plus des tendances démographiques longues que de la croissance du PIB. Je pense notamment au secteur de l’immobilier de santé (maisons de soin, cliniques, etc.) qui représente déjà plus de la moitié de nos actifs sous gestion chez Praemia REIM. Nous avons fait de ce secteur un axe stratégique depuis des années. C’est un choix d’alignement avec les besoins structurels de la société. 

Croissance ou pas, la population européenne vieillit et aura forcément besoin de soins, a minima de services pour ne pas évoquer uniquement les univers médicalisés. Cela fait de l’immobilier de santé une classe d’actifs à part, offrant de la visibilité aux investisseurs sur les revenus futurs, qui sont adossés à des baux longs (environ 12 ans) signés avec les locataires exploitants. 

En matière de transition, 2025 semble marqué par un ralentissement des engagements pour la planète, voire un recul…

Je constate en effet ce retour de bâton, mais il est nécessaire de ne pas revenir en arrière. Il est vrai que les normes, labels et réglementations ont fleuri, notamment au niveau européen. Je suis pragmatique : on ne change pas les lois de la physique, et certaines mesures simples s’imposent, comme “chasser le gaspi”, pour reprendre l’expression des années 1970.

Est-ce que tout le monde essaye de s’émanciper de l’ESG ? Je ne le pense pas. Que ce soit à horizon 2030, 2040 ou 2050, nécessité fera loi : de la même manière qu’il ne viendrait à personne l’idée de remplacer une chaudière à fioul par une autre chaudière à fioul — ce qui serait d’ailleurs infaisable —, l’adaptation sera nécessaire. Cela engendre des surcoûts, certes, mais si ces travaux s’inscrivent dans le cycle normal de renouvellement des équipements, ils ne sont pas de nature à remettre en cause le modèle économique de nos fonds. C’est la philosophie de Praemia REIM : chercher des leviers simples, mesurables, applicables à l’échelle de nos actifs – et compatibles avec les rendements que nos clients attendent.

Propos recueillis par Alexandre Hervaud