Christian de Kerangal (IEIF) : “Les valeurs de certains actifs immobiliers n’ont pas encore suffisamment baissé”

Depuis 2016, Christian de Kerangal est le directeur général de l’Institut de l’épargne immobilière et foncière (IEIF). Ce centre d’études, de recherche et de prospective spécialisé en immobilier fournit de précieux rapports et recherches sur les dynamiques du secteur.

Décideurs. Comment analysez-vous le marché immobilier en France pour la première partie de 2025 ?

Christian de Kerangal (IEIF). Le marché est un peu plus actif qu’en 2024, mais nous sommes encore dans le cyclone. Les besoins de financement de la part des États, notamment européens, sont massifs, entre le réarmement, les plans pour améliorer les infrastructures, la réindustrialisation… Le vrai “game changer”, c’est la décision de l’Allemagne de revenir sur sa politique ultra prudente en matière de dette. Ces investissements massifs sont extrêmement positifs pour le pays et pour l’Europe. Fin 2024, j’aurais tablé sur une croissance européenne atone et des États-Unis en force. Désormais, une reprise de la croissance à horizon deux-trois ans sur le Vieux Continent se profile, alors que les économistes prévoient un ralentissement de l’économie américaine.

Pour un investisseur institutionnel, l’immobilier n’est pas encore si attractif, faute d’avoir complètement reconstitué sa prime de risque. Les valeurs de certains actifs immobiliers n’ont pas encore suffisamment baissé, ou, pour le dire autrement, la prime de risque n’est pas encore reconstituée pour toutes les classes d’actifs. Il est possible que les rendements des obligations d’État ne baissent pas cette année, en dépit du fait que la BCE soit en train de diminuer les taux directeurs. Dans ce cas, il est probable qu’il faille réduire encore un peu les valeurs, afin de recréer une prime de risque avec laquelle les investisseurs institutionnels se sentent confortables, alors que l’essentiel du chemin semblait avoir été fait en 2023 et 2024. De fait, les volumes seront légèrement meilleurs cette année. Nous anticipons entre 15 et 17 milliards d’euros d’investissement, ce qui est mieux que l’année dernière, mais ce n’est pas non plus très élevé : les investisseurs institutionnels ne sont pas encore revenus significativement sur l’immobilier, d’autant plus que l’impact du ralentissement économique commence à se faire sentir.

Les prévisions pour la croissance française ont été rabotées à plusieurs reprises depuis le début d’année…

Oui, la croissance de l’économie française a été revue à la baisse à 0,5 %. À ce niveau, il n’y a pas de création d’emplois et les entreprises ont davantage de difficultés, certaines ayant du mal à payer leurs loyers. C’est vrai pour le bureau, mais également pour le commerce, ainsi que pour la logistique, jusqu’à présent relativement épargnée. Nous entrevoyons plutôt un début de sortie de crise immobilière à partir de l’année prochaine, avec toutefois un bémol : pour la promotion immobilière, je ne crois pas à une sortie de crise avant la fin 2027, en raison des prochaines élections municipales de 2026, souvent synonymes de baisse des autorisations de construire alors que le niveau est déjà dramatiquement bas… Et je mentionne la fin 2027 car je pense que beaucoup d’acteurs de l’immobilier vont également attendre les élections présidentielles, compte tenu des grandes incertitudes quant à la politique qui sera mise en œuvre en matière de logement.

Quelles perspectives pour l’immobilier de bureau ?

La transition démographique en cours représente un changement majeur. D’une part, les générations du baby-boom partent à la retraite. Cela a un énorme impact peu ou mal anticipé, car la croissance de la population active ralentit depuis quinze ans et devrait suivre cette courbe au cours des quinze prochaines années. Longtemps la classe d’actifs préférée des investisseurs institutionnels français, le bureau arrive probablement à la fin de la tertiarisation de son économie, en tout cas en Île-de-France. Sans oublier l’essor de l’intelligence artificielle, qui, selon plusieurs études, pourrait détruire des emplois ; elle en créera aussi, mais son impact sur le bureau sera sans doute négatif.

Le bureau est donc percuté de plein fouet par des changements structurels, à part dans les secteurs les plus centraux, les mieux desservis et les plus vivants, comme le QCA de Paris, toujours attractif. Cette tendance s’observe dans toutes les métropoles européennes. Ajoutons dans l’équation l’impact du télétravail, qui n’aide pas à résorber la suroffre de bureaux, et dont la réduction réclamée par certains employeurs ne changera pas massivement les équilibres. En Île-de-France, il y a trop de bureaux, et un certain nombre d’entre eux resteront obsolètes durablement.

Le 3 juin 2025, Christian de Kerangal participait à la plénière d'ouverture du SIATI aux côtés de Meka Brunel (Fondation Palladio) et Anne-Sophie Grave (CDC Habitat). Retrouvez leur intervention sur le plateau de Smart Immo, l'émission de BSmart 4Change :

La Défense, qui se projette en 2050, cherche à tout prix à ne pas devenir une friche : réaliste, selon vous ?

Pour La Défense, je ne suis pas inquiet. Les loyers ont beaucoup reculé, et il y a une masse critique suffisante pour continuer à attirer des entreprises. D’ailleurs, le dernier trimestre 2024 et le début 2025 sont bien meilleurs en matière de demande. Il y a de vrais enjeux pour ce quartier d’affaires majeur, notamment de verdissement – réduire les îlots de chaleur – et de mixité urbaine – redonner de l’attractivité au secteur. Ce qui est étonnant, c’est que la majorité des salariés et habitants de La Défense en ont une bonne opinion, tandis que les gens qui n’y mettent pas les pieds en ont une image très négative. Il faut en faire un vrai quartier de vie, toujours actif. Grâce à son niveau de loyer actuel, La Défense devrait attirer des entreprises positionnées dans d’autres zones périphériques, plus forcément très compétitives côté loyers, et avec une accessibilité et parfois une sécurité moindres.

Le secteur de la logistique, souvent considéré comme florissant, vous paraît-il menacé ?

Des tendances structurelles portent la croissance de la logistique : notamment l’augmentation des flux de marchandises, boostés par l’e-commerce, et la relocalisation en cours d’une partie des chaînes de valeur mondiales. Cela étant dit, quelques entreprises commencent sans surprise à avoir plus de mal à payer les loyers, et la vacance augmente dans certains entrepôts de seconde main qui perdent en qualité. Rien de catastrophique, mais des seuils de résistance commencent à apparaître, alors que beaucoup prédisaient que l’augmentation des loyers des entrepôts se poursuivrait grâce à la forte demande et au fait que le “zéro artificialisation nette des sols” limite les fonciers possibles. Ce n’est pas aberrant, car il y a des marges à améliorer, notamment en matière de chaînes d’approvisionnement. Prudence donc : la croissance du secteur n’est pas infinie.

Y a-t-il des signaux encourageants concernant le résidentiel ?

Oui. C’est lié à la place du bureau pour les investisseurs institutionnels, qui veulent réduire leur allocation immobilière dans ce secteur : elle est de 53 % aujourd’hui, et beaucoup nous disent viser entre 30 et 40 % d’ici dix ans. À allocation immobilière constante, vers quoi réallouer cet argent ? Il y a des classes d’actifs attractives en ce moment, comme l’hôtellerie de loisirs, certains retail parks ou des actifs technologiques, comme les data centers, qui restent toutefois des niches. En analysant bien les options, la seule classe d’actifs assez profonde pour accueillir des investissements significatifs, c’est le résidentiel. Certes, plusieurs difficultés sont connues, comme un rendement locatif trop faible, une gestion lourde, mais il faut prendre en compte la stabilité des revenus et une faible volatilité. Et n’oublions pas les croissances en capital, liées notamment à la tension extrême du marché locatif en zones tendues. Pour l’instant, les investisseurs privilégient plutôt le résidentiel géré, étudiant notamment, car les rentabilités y sont supérieures. S’il y a de vrais besoins aujourd’hui, attention toutefois à bien prévoir la réversibilité de ces actifs d’ici dix ou vingt ans : compte tenu de la chute de la natalité actuelle, la démographie étudiante ne sera pas la même dans deux décennies, même en tenant compte de la croissance du nombre d’étudiants internationaux.

À l’inverse, il y a pour l’instant une grande défiance vis-à-vis des résidences services seniors, car le business model n’est pas optimal, avec des taux d’occupation inférieurs aux attentes. Le secteur a énormément visé les seniors de 70 ans. Or, les personnes de cet âge-là ont tout sauf envie d’aller vivre dans une résidence si elles sont en bonne santé : ce changement intervient plutôt 15 ou 20 ans plus tard. Il y a donc un mix de services à revoir, en accentuant probablement la part du médical. Mais les besoins vont augmenter, car le nombre de seniors âgés s’accroîtra très sensiblement dans les années à venir.

Quant au résidentiel classique, il répond notamment aux stratégies ESG des investisseurs. Surtout, compte tenu du rendement global du résidentiel sur longue période, c’est la classe d’actifs qui a le mieux performé au cours des 15, 20 et 30 dernières années.

Propos recueillis par Alexandre Hervaud

Immobilier : l'après crise(s)