Directeur général de Bouygues Immobilier depuis février 2024, Emmanuel Desmaizières livre son regard sur un secteur sous tension : reprise fragile, redressement progressif, recentrage sur la France et ambition de reconquête du leadership.

Décideurs. Vous avez pris vos fonctions à la direction générale en février 2024, en plein coeur de la crise. Sur l’année qui vient de s’écouler, le chiffre d’affaires est encore en légère baisse, et le tertiaire reste atone. En ce printemps 2026, quel est votre diagnostic de la situation du secteur ?

Emmanuel Desmaizières. Une chose est sûre : le besoin en matière de logement n’a jamais été aussi fort, et ce toutes classes sociales confondues, du logement social au logement des actifs, des étudiants aux familles. Ce besoin est réel et tangible. La crise qui sévit depuis l’été 2022 est avant tout une crise de solvabilité, mais les besoins, eux, ne faiblissent pas. Il y a eu un grand déficit de constructions depuis la crise sanitaire, qui se traduit aujourd’hui par un manque de livraisons et une tension accrue sur le marché locatif, qui loge pourtant un quart des ménages en France. Au bout de la chaîne, l’accession au logement s’en ressent d’autant plus. Cela vaut en Île-de-France comme dans toutes les métropoles et villes moyennes.

Cette tension exacerbe la demande sur la primo-accession : dès qu’ils en ont la capacité, les ménages sautent le pas. La dynamique commerciale en 2025 a été plutôt bonne, notamment pour cette clientèle, avec une croissance de 8 %, alors que le marché global reculait d’environ 11 % selon les observatoires. Nous avons également répondu à une très forte demande de logements étudiants, sous plusieurs formes – résidences avec exploitants vendues à l’unité ou en bloc à des institutionnels, mais aussi en vente directe sans exploitant. La tension sur ce segment est inédite, le volume d’étudiants augmentant sensiblement chaque année.

Ce qui a manqué en 2025, c’est le marché des investisseurs particuliers sur du logement familial classique. Le dispositif Jeanbrun change la donne : nous avons formé l’ensemble de nos équipes de vente et de nos prescripteurs – CGP, réseaux bancaires, intermédiaires – sur cette logique d’amortissement. Les premières semaines de commercialisation montrent déjà l’attractivité du dispositif. Les Français ont toujours vu l’immobilier comme une valeur refuge pour préparer leur retraite ou transmettre un patrimoine ; un produit qui permet d’effacer la fiscalité sur les revenus locatifs et de créer un déficit foncier imputable sur le revenu principal, c’est un signal très positif. Les premiers résultats sont encourageants.

Le résultat opérationnel courant des activités de Bouygues Immobilier repasse en positif en 2025 : 20 millions d’euros, contre une perte de 51 millions en 2024. Quels sont les leviers prioritaires pour consolider durablement ce redressement ?

Le premier, c’est la qualité de l’offre, que nous avons su construire pour qu’elle puisse rencontrer sa clientèle : bons emplacements, espaces extérieurs, fonctionnalité du logement, performance climatique. Nous sommes là pour loger les Français, mais aussi pour accompagner la transformation des villes face à la transition climatique. Nos nouvelles opérations intègrent pleinement la construction bas carbone – notre trajectoire est validée par la SBTi – et répondent aux enjeux de rafraîchissement en période caniculaire, à l’échelle de l’îlot comme du logement. Nous disposons aujourd’hui de 4 600 lots à l’offre, qui répondent à la fois aux enjeux climatiques et aux besoins des primo-accédants. C’est une part importante de l’explication de ce redressement progressif. En parallèle, nous avons engagé 2,6 milliards d’euros de développement foncier l’an dernier sur nos 32 agences, ce qui prépare le pipeline des années à venir.

Bouygues Immobilier a été intégré à la nouvelle Division Construction du groupe Bouygues, aux côtés de Colas et Bouygues Construction. Qu’est-ce que ce repositionnement change concrètement pour vous ?

Cela ne change pas notre modèle économique. Nous exerçons notre métier de promoteur à part entière, avec les mêmes attributs qu’auparavant. Ce regroupement répond à plusieurs objectifs. Le premier est de donner plus de lisibilité aux analystes financiers : un pôle construction cohérent – routes, bâtiment, immobilier – qui peut se comparer avec des acteurs concurrents et s’analyser de façon plus efficace. Ensuite, les synergies à renforcer sont réelles. La mobilité RH en est un bon exemple : nous pouvons désormais dire à un jeune diplômé qui rejoint Bouygues Immobilier que, s’il souhaite évoluer à l’international, il peut le faire en restant dans le groupe et en conservant tous ses avantages. Il y a aussi des synergies à développer sur les achats, les systèmes d’information, et plus généralement, sur les logiques opérationnelles. Un rapprochement est toujours positif.

En juillet 2025, vous avez cédé vos activités en Pologne. Recentrage stratégique sur la France ou plus grande sélectivité dans le choix des marchés ?

Cela traduit une volonté claire de nous recentrer sur le marché français et d’y conforter une position de leader. Nous avions une très belle équipe en Pologne qui avait su développer cette activité avec un bon niveau de performance. Dans un marché dominé par des fonds d’investissement anglo-saxons à l’approche plus spéculative – maîtrise foncière, banque de terrain –, nous ne pouvions pourtant pas lutter à armes égales. Notre savoir-faire est industriel : la valeur se crée grâce à notre expertise immobilière, pas en jouant le cycle. C’était donc le bon moment pour valoriser au mieux cette activité.

À Nantes, vous avez lancé le concept « L’habiter c’est l’adopter », en faisant séjourner des prospects dans un appartement neuf avant l’achat. Quelle est l’idée derrière ce dispositif ?

C’est un clin d’oeil pour faciliter l’acte d’achat auprès de nos prospects. Notre modèle, c’est de commercialiser la quasi-totalité de notre production avant livraison. Mais nous avons entre 1 et 2 % de notre stock achevé et encore disponible à la vente. Sur des appartements premium – de beaux logements en centralité nantaise, avec de grandes terrasses –, nous avons la possibilité de toucher vraiment du doigt la qualité de nos livraisons. C’est un atout commercial concret : des réservations ont déjà été effectuées grâce à ce dispositif.

Avec la fin des municipales et l’approche de la présidentielle, quels sont les dossiers prioritaires que vous comptez soumettre aux responsables politiques ?

C’est sans doute l’élection la plus structurante pour notre secteur, parce que nous sommes le bras armé de la politique du logement portée par les collectivités et leurs élus. Le message est simple : il faut répondre au besoin de logement des jeunes comme des moins jeunes dans chacune des villes de France. La période post-électorale est généralement plus propice aux projets. C’est précisément maintenant, avec des équipes en place, que se projettent les opérations qui prendront forme dans les années à venir.

La Fédération française du bâtiment s’inquiète de la hausse des prix des matériaux dans un contexte géopolitique tendu. Quels points de vigilance identifiezvous pour les mois à venir ?

Le message que nous adressons à nos prospects, c’est que l’immobilier reste aujourd’hui une valeur refuge, avec des taux d’emprunt autour de 3 % et une demande structurellement forte. Face à la volatilité des marchés financiers, l’immobilier retrouve toute sa pertinence comme placement de long terme. Paradoxalement, ce contexte incertain peut renforcer l’attrait de la pierre.

Propos recueillis par Alexandre Hervaud

Cet article est issu du dossier "Promotion immobilière, le temps de la réinvention" publié dans le Guide Décideurs Promotion, Constructions, Infrastructures 2026.