Directeur général d’Eiffage Immobilier depuis fin 2024, Luc Bouvet partage le regard lucide qu’il pose sur un secteur en mutation : reprise attendue, réversibilité des bâtiments, industrialisation du chantier et logement abordable.

Décideurs. En 2025, le chiffre d’affaires d’Eiffage Immobilier a diminué de 15,5 % pour s’établir à 0,6 milliard d’euros, tandis que le carnet de commandes – 5,6 milliards en fin d’année – est en hausse de 3 %. Comment expliquer ce décalage entre des indicateurs commerciaux favorables et un chiffre d’affaires qui se contracte ?

Luc Bouvet . Le recul du chiffre d’affaires tient à deux facteurs. D’abord, l’activité bureau est en repli de 25 %, c’est presque un lieu commun pour cette période. Ensuite, les produits qui trouvent preneur aujourd’hui sont de deux natures. Dans les deux cas, leur valeur unitaire est modeste : de l’accession sociale en TVA à 5,5 %, qui répond aux attentes des Français aux revenus plus modestes, et de l’investissement en résidence étudiante, avec des logements aux alentours de 100 000 euros. Une réservation, ce n’est pas la même chose selon qu’il s’agit d’un T4 en TVA à 20 % ou d’un studio étudiant. Le nombre d’unités et le chiffre d’affaires ne se traduisent pas du tout de la même façon.

Ce carnet de commandes en progression est-il le signe d’une reprise qui s’amorce ?

Oui, et nous y croyons fermement. Notre regard européen, avec nos implantations en Pologne, en Suisse, en Belgique, au Luxembourg et au Portugal, nous permet d’identifier précisément ce qui manque en France pour accélérer cette dynamique : la confiance. La confiance, c’est des lois stables, des réglementations fiscales prévisibles. Il y a pourtant de l’épargne chez les Français, il y a de l’offre disponible, mais pas encore l’envie de se lancer. Nous attendons le signal positif qui redonnera l’étincelle : un nouveau dispositif fiscal compris et bien appliqué, une loi de finances lisible, peut-être une présidentielle.

C’est précisément ce que le dispositif Jeanbrun peut apporter. Nous l’accueillons très favorablement car il constitue ce signal positif attendu depuis longtemps. Bien sûr, il faudra quelques mois pour qu’il soit pleinement déployé et assimilé par les Français, mais nous sommes convaincus qu’il sera un véritable catalyseur de la reprise. Tous les facteurs sont réunis pour qu’une reprise s’opère, même si le conditionnel reste de mise.

Les opérations sont de plus en plus longues et complexes : qu’est-ce que cela a changé dans votre façon de monter un projet ?

Nous nous sommes adaptés à des rythmes de commercialisation prolongés. Nous sommes devenus beaucoup plus prudents et avons abandonné les seuils de précommercialisation rigides – 50 % avant lancement, par exemple. Ce qui compte désormais, c’est le rythme d’écoulement : est-ce que ce produit, à cet endroit, trouve sa cible ? Avec 24 mois pour atteindre 30 %, l’opération ne se lancera tout simplement pas. C’est une approche plus réactive, plus granulaire, mais qui nous protège mieux.

La reconversion de bureaux en logements est souvent présentée comme incontournable face à la raréfaction du foncier. Qu’en est-il de son équation économique ?

C’est un sujet d’avenir sur lequel nous travaillons activement, même si la réalité économique demande encore des ajustements. Le coût d’une transformation de bureau en logement est souvent équivalent, voire supérieur, à celui d’une construction neuve. La clé de la réussite réside dans la valeur résiduelle des actifs : il faut accompagner les propriétaires pour qu’ils comprennent que leur immeuble, sans locataire, vaut désormais ses droits à construire – autrement dit, la valeur d’un terrain nu. Cette prise de conscience est en cours et s’accélère.

À cela s’ajoute la complexité réglementaire française : les normes liées au logement – notamment les normes de sécurité incendie et d’accessibilité – s’appliquent à des bâtiments qui n’ont pas été conçus pour les accueillir. Mais nous apprenons à maîtriser ces contraintes. Résultat : là où l’immeuble est bien situé, avec des prix de sortie élevés, l’équation s’écrit déjà très bien et nous menons des projets prometteurs. En deuxième ou troisième couronne, le modèle reste à affiner.

La bonne nouvelle, c’est que la récente loi visant à faciliter ces transformations va dans le bon sens. C’est une première étape encourageante, même s’il faut aller plus loin dans la simplification. Nous sommes prêts à accompagner cette évolution et restons convaincus que ces reconversions deviendront un axe majeur de notre développement.

Le Village des Athlètes à Saint-Ouen est souvent cité comme une opération emblématique. Quelles leçons en avezvous tirées sur la réversibilité ?

La réversibilité est un sujet qui me passionne, parce qu’il répond à une réalité que notre profession ignore encore trop souvent : les familles n’ont jamais été aussi protéiformes – familles recomposées, enfants qui restent au domicile jusqu’à trente ans, télétravail, vieillissement – et pourtant, nous continuons à livrer des bâtiments figés, à usage unique. Le Village des Athlètes nous a montré qu’il était possible de penser une destination, puis une autre. Ce n’était pas une transformation radicale – il s’agit d’un transfert de l’hébergement vers le logement – mais cela a imposé une réflexion en amont : moins de pièces humides, distribution adaptée, préfiguration des réseaux. En y pensant dès la conception, tout devient beaucoup plus simple et moins coûteux. La vraie leçon, c’est qu’il n’y a aucune raison de continuer à produire des bâtiments à usage unique. C’est un signal fort envoyé à toute la profession. En ayant aujourd’hui cette logique en tête lors de la construction de bureaux, en prévoyant les gaines, les évacuations, les trames adaptées au logement, bien des difficultés seraient évitées demain.

Eiffage a développé des savoir-faire en construction hors site – bois, modulaire, salles de bains industrialisées. Où en est la maturité de ces filières ?

Les salles de bains préfabriquées, c’est déjà une réalité solide : plus de 15 ans d’expérience, plus de 45 000 unités produites, une qualité industrielle irréprochable là où sept corps de métier interviennent traditionnellement. Pour le reste, soyons lucides : le hors-site coûte aujourd’hui plus cher qu’une construction classique. La raison est simple : le processus n’est pas vraiment industrialisé. Chaque opération arrive à l’usine avec ses plans sur mesure, oblige à reconfigurer la chaîne de production, puis repart avant que le rendement soit atteint. Le premier poste de dépense des usines, c’est le bureau d’études, pas les machines, ce qui est un non-sens absolu ! La vraie industrialisation réside dans la répétitivité, la massification. Tant que les donneurs d’ordre public ne lancent pas des appels à manifestation d’intérêt sur des typologies standardisées, tant que chaque architecte repart de zéro sur chaque projet, nous resterons dans cette impasse. Mon combat, c’est de passer d’une conception sur mesure à une conception d’assemblage, à partir d’éléments de catalogue. Ce modèle existe, il fonctionne, mais il suppose des décisions courageuses
que personne ne veut encore prendre.

Que représente l’habitat intergénérationnel et senior dans la stratégie d’Eiffage Immobilier ?

Il faut distinguer les deux. Les résidences intergénérationnelles Cocoon’Ages® ne sont pas des résidences seniors : elles mélangent les âges et se donnent les moyens pour que le bien vivre-ensemble ne reste pas qu’un slogan. Un local commun, une pièce de vie partagée, un animateur spécialisé grâce au savoir-faire de notre partenaire Récipro-Cité : les seniors gardent les enfants le soir, les actifs font les courses des anciens. C’est une vraie vie sociale qui s’installe. Nous avons déjà mis en place 26 résidences, et les retours sont remarquables : des résidents qui, avant d’y emménager, connaissaient à peine leurs voisins et qui s’appellent aujourd’hui par leurs prénoms. Les résidences seniors Cazam®, c’est un autre registre : fruit d’un partenariat entre Eiffage Immobilier et Montana Gestion, spécialisé dans l’accompagnement des seniors, elles s’adressent à des personnes autonomes, mais qui approchent de cet âge où elles perdent un peu d’autonomie sans être encore complètement dépendantes.

Ce que ces résidences leur offrent, c’est essentiellement une vie sociale : ne plus attendre seul chez soi le passage d’une infirmière, mais partager un quotidien. La difficulté, c’est l’équation économique : le niveau d’accompagnement nécessaire a un coût réel, que nous ne pouvons pas comprimer sans dégrader la qualité. Les taux de remplissage sont plus longs que prévu, mais réduire les moyens n’est pas une option. S’occuper de nos seniors, cela a du sens, et c’est quelque chose sur lequel nous ne transigeons pas.

Quels sont vos axes prioritaires pour 2026-2027 ?

Nous suivons deux grandes directions. La première, c’est de continuer à appuyer sur le logement accessible et abordable, en restant très sélectifs dans le choix des opérations, mais en mobilisant davantage notre capacité d’aménageur pour préparer les fonciers de demain – transformer la ville sur la ville, travailler à l’échelle du quartier plutôt que de l’immeuble. L’aménagement, c’est aussi le bon levier pour déployer nos concepts de construction hors site à grande échelle. La seconde, c’est de monter en puissance sur ce que nous appelons « l’immobilier dédié » : être le bras armé d’un opérateur – hôtel, pôle santé, école, zone commerciale – et l’accompagner très en amont, de la prospection foncière jusqu’à la livraison. Notre ADN de promoteur-constructeur nous y prépare naturellement. Si le bureau ne redémarre pas à court terme, il y a une multitude de programmes qui nécessitent une approche immobilière sur mesure. Nous voulons accélérer sur cette diversification.

Propos recueillis par Alexandre Hervaud

Cet article est issu du dossier "Promotion immobilière, le temps de la réinvention" publié dans le Guide Décideurs Promotion, Constructions, Infrastructures 2026.