Marchés atones, procédures longues, investisseurs aux abonnés absents : la promotion immobilière sort à peine de deux années noires. Virginie Leroy, présidente de Vinci Immobilier, livre son diagnostic et détaille la stratégie de transformation engagée pour en sortir par le haut.

Décideurs. L’année passée a été la pire pour les ventes de logements : quels sont les signaux qui vous permettent de rester optimiste ?

Virginie Leroy. Une prise de conscience politique s’est enfin concrétisée avec l’annonce du plan de relance logement par le Premier ministre et le ministre du Logement. Ce consensus autour des solutions à mettre en oeuvre, est à mes yeux, le signal positif le plus encourageant.

Il se traduit par plusieurs mesures : la création d’un statut de bailleur privé par le dispositif Jeanbrun, qui doit redonner aux Français l’envie d’investir dans la pierre pour préparer leur retraite et transmettre un patrimoine ; le maintien du PTZ, qui a contribué à relancer la primo-accession en 2024 ; et la réaffirmation du rôle des bailleurs sociaux, dont les acquisitions ont largement contribué à soutenir le marché ces deux dernières années. Il ne faudrait pas que cette dynamique s’essouffle : derrière la crise de la promotion, il y a une crise sociale, celle du logement des Français, avec un parcours résidentiel complètement bloqué. 

Mais la reprise passe aussi par une relance structurelle de l’offre. La crise tient en partie à des procédures administratives trop longues, qui freinent la mise sur le marché de projets cohérents avec les nouvelles équations économiques des ménages. Il faut absolument raccourcir les délais de montage. Enfin, je vois des signaux positifs dans la situation propre de Vinci Immobilier : les efforts engagés pour améliorer notre efficacité, nous diversifier, renforcer notre excellence opérationnelle commencent à produire leurs effets. La ténacité de nos équipes est une vraie source d’optimisme.

Pour autant, 2026 ne sera pas simple. Les tensions géopolitiques font peser des risques sur les coûts de construction et les taux d’intérêt. Les élections municipales entraîneront des changements dans les parties prenantes locales, et une certaine instabilité persistera jusqu’aux présidentielles.

Vous évoquez la diversification : pouvez-vous donner des exemples concrets ?

Plusieurs axes structurent cette diversification. Le premier est environnemental : en nous fixant l’objectif de zéro artificialisation nette dès 2030, soit 20 ans avant ce à quoi nous oblige la loi Climat et Résilience, nous avons orienté notre développement vers le recyclage urbain de friches industrielles ou commerciales. Le deuxième axe réside dans l’accélération de notre positionnement sur des projets de réhabilitation en intervenant sur des actifs échoués. Au-delà de nos interventions historiques sur des projets de réhabilitation en hôtellerie et en immobilier d’entreprise, nous développons désormais des projets de réhabilitation de logements et des opérations de transformation bureaux‑logements. Ces actifs reconvertis présentent une forte valeur patrimoniale, recherchée notamment par certains investisseurs privés.

Troisième axe : en raison de la crise profonde qui affecte le segment bureau, nous avons repositionné nos collaborateurs sur de nouveaux segments de produits comme l’activité, avec plusieurs projets en cours de montage. Pour certains projets, les travaux devraient être lancés cette année. Plus globalement, nous avons choisi d’amplifier notre fonctionnement en réseau à l’échelle de l’entreprise, qui facilite la diffusion des compétences.

La transformation des actifs tertiaires obsolètes devient un enjeu majeur. Comment vous organisez-vous ?

Comme je viens de le dire, nous avons fait le choix de nous diversifier. Cela passe, par exemple, par le renforcement de nos équipes consacrées à la transformation des bureaux en logements. Ce positionnement n’est pas complètement nouveau pour nous : nous disposons déjà de références solides en matière de reconversion d’actifs. Parmi les opérations emblématiques : le Village des Athlètes, où nous avons converti les hébergements olympiques en actifs tertiaires – dont les bâtiments du ministère de l’Intérieur livrés en décembre – et en logements. Nous avons également transformé d’anciens bâtiments d’activité en résidences étudiantes, comme une ancienne école de chimie à Nancy.

J’évoquais également la diversification en direction du segment activité. Ce qui nous différencie, c’est la combinaison d’une compétence produit activité avec un savoir-faire en aménagement à l’échelle du quartier, et en interne, une expertise en sites et sols pollués. Cette association nous permet de nous positionner sur des projets d’activité complexes, en accompagnant les acteurs industriels dans la dépollution et la réhabilitation de leurs friches, une compétence que recherchent les collectivités.

La construction hors site est en plein essor. Quelles en sont les vertus et quels sont les obstacles auxquels elle se heurte ?

Nous y recourons largement, notamment pour la production de façades, sur des bâtiments industriels comme résidentiels. Sur la résidence étudiante de Vandoeuvrelès- Nancy, nous avons combiné façades hors site et éléments 3D préfabriqués, notamment les blocs sanitaires. Les atouts sont multiples. La maîtrise des délais est déterminante sur deux segments : les bâtiments d’activité, où les industriels ont besoin de visibilité rapide sur leur date d’entrée dans les lieux ; et les résidences étudiantes, où rater une rentrée n’est pas envisageable. S’y ajoutent une empreinte carbone réduite, moins de nuisances de chantier, ce qui est un avantage non négligeable sur des projets à forte exigence d’acceptabilité, ainsi qu’une meilleure maîtrise des réserves à la livraison, grâce à la rigueur de la production industrielle.

Le hors site n’est cependant pas une solution universelle. Nous faisons le choix de modes constructifs adaptés à chaque projet : dans certains cas, le hors site ne permet ni de gagner en efficacité ni d’atteindre la forme architecturale recherchée.

Vinci Immobilier s’est illustré dans la construction de bâtiments à énergie positive, comme la résidence labellisée E4C1 à Ramonville-Saint-Agne. Quel est le niveau de maturité de ce type de biens ?

Ce projet était véritablement précurseur de la RE2020 au moment de sa conception. Nous sommes toujours en quête de ce type de réalisation. Elles nous permettent d’explorer de nouvelles solutions, que nous pouvons ensuite déployer à plus grande échelle après un travail d’expérimentation et de retour d’expérience.

L’opération de Ramonville-Saint-Agne est vertueuse à plusieurs titres. Le label garantit une performance énergétique et carbone élevée, mais le projet va plus loin : les constructions sur pilotis permettent une infiltration naturelle de l’eau sur la parcelle. Face aux événements climatiques extrêmes qui se multiplient, cette capacité à gérer les ruissellements est une réponse concrète à l’adaptation climatique – et elle s’inscrit pleinement dans notre stratégie de désartificialisation. La végétalisation des projets crée des îlots de fraîcheur urbains, améliore le confort en été et contribue à réduire la température à l’intérieur des logements. Depuis 2023, nous avons engagé un travail de refonte de notre produit logement en intégrant explicitement les enjeux thermiques : logements traversants, occultations extérieures, orientation étudiée pour optimiser la circulation de l’air et limiter les degrés-heure.

Ces dispositifs s’accompagnent d’un travail approfondi sur les espaces extérieurs, avec une attention particulière portée à la gestion de l’eau : augmentation des surfaces de pleine terre, création de noues pour limiter l’afflux sur les réseaux urbains. Il s’agit d’un ensemble d’actions cohérentes qui visent à réduire l’impact environnemental des opérations.

Votre activité d’exploitant (résidences seniors, étudiantes, coliving) se développe rapidement : pivot stratégique durable ou compensation de la crise de la promotion ?

Ce n’est pas une réaction conjoncturelle à la crise : les délais de production immobiliers sont trop longs pour cela. Nos surfaces en exploitation augmentent aujourd’hui, mais c’est le fruit d’une décision prise il y a plusieurs années. Deux convictions ont guidé ce choix. D’abord, rester en prise directe avec ceux qui vivent dans nos immeubles : contrairement au schéma classique du promoteur qui se retire une fois le projet livré, l’exploitation nous connecte durablement aux usages réels et nourrit notre retour d’expérience. Ensuite, répondre à une tendance de fond vers le serviciel et l’expérientiel. C’est une évolution que nous observons dans de nombreux secteurs, comme l’automobile avec l’essor du leasing.

C’est aussi un levier d’équilibre économique : cette activité génère un chiffre d’affaires récurrent, qui vient contrebalancer la cyclicité inhérente à la promotion, et crée de réelles synergies internes. Celles-ci se retrouvent d’ailleurs sur d’autres activités en croissance, comme le conseil immobilier – accompagnement de directions immobilières et traitement de la data –, qui constitue un nouveau canal de proximité avec nos clients.

Propos recueillis par Alexandre Hervaud

Cet article est issu du dossier "Promotion immobilière, le temps de la réinvention" publié dans le Guide Décideurs Promotion, Constructions, Infrastructures 2026.