Ceux qui s’attendaient à une embellie en 2025 pour l’immobilier de bureau en Île-de-France ont vu leurs espoirs douchés par la dure réalité des chiffres.

Selon Immostat, la demande placée de bureau en Île-de-France a chuté de 21 % au second trimestre 2025 pour atteindre les 337 300 mètres carrés. En consolidant les chiffres sur le premier semestre, la demande placée atteint 768 400 mètres carrés, soit une baisse de 12 % par rapport à la même période l’an passé et un écart de 25 % par rapport à la moyenne décennale. Le niveau n’avait pas été si bas depuis le premier trimestre 2021.

Des différences géographiques toujours marquées

Bien évidemment, la baisse ne touche pas toute la région de la même manière. Le QCA se maintient à un niveau quasi stable de 157 000 mètres carrés placés (-1 %), tandis que le reste de Paris subit en revanche un véritable effondrement, avec 40 % de baisse par rapport à l’an passé. Prise dans son ensemble, la capitale voit sa demande placée reculer de 26 %. En cause, un très faible nombre de transactions supérieures à 5000 mètres carrés, avec seulement deux d’entre elles. Outre-périphérique, les choses sont plus complexes. Malgré un début d’année prometteur, La Défense subit une baisse de 11 % par rapport au premier semestre 2024. Le croissant ouest connaît de son côté une baisse plus mesurée de seulement 4 %.

La surprise vient en revanche de la première couronne, qui connaît une progression de 22 % par rapport à 2024. Une hausse qu’il faut cependant nuancer, car elle repose en grande partie sur la commande publique, avec notamment la signature de 37 400 mètres carrés à Gentilly pour le ministère de l’Éducation nationale et la prise des 29 000 mètres carrés du Pulse à Saint-Denis par le conseil départemental du 93. Deux grandes transactions qui sont d’ailleurs des exceptions, puisque seulement 17 ont été signées au second semestre pour 200 000 mètres carrés, soit une baisse de près d’un tiers, tant en nombre qu’en surface.

Une offre disponible qui continue de gonfler

Sans surprise, ce marché atone continue de nourrir une offre disponible immédiatement à des niveaux records, approchant désormais les 6 millions de mètres carrés dans la région parisienne, tandis que le taux de vacance s’établit lui à 10,8 %. Là aussi, les disparités sont fortes selon la localisation : 4,7 % de vacance dans le QCA, 15,6 % à La Défense.

Du côté des loyers, le QCA continue de battre des records, avec un pic à 1300 euros par mètre carré, tandis que d’autres quartiers parisiens cotés connaissent une belle hausse. Paris Centre Ouest gagne ainsi 8 % (940 €/m²), et les 5e, 6e et 7e arrondissements 13 % (1050 €/m²). Loin de ces records, la périphérie voit ses loyers augmenter légèrement (+4 % à La Défense), stagner, ou même baisser significativement, à l’image de la première couronne nord (-10 %). 

Des chiffres décevants qui s’expliquent, selon Yannis de Francesco, directeur exécutif agence bureaux France chez JLL, par « une volonté des entreprises de maîtriser leurs coûts immobiliers, et d’une très grande prudence dans la prise de décision. Celle-ci se matérialise par des process de validation devenus très longs et où rien n’est acquis jusqu’au dernier moment. De plus, la dynamique des loyers du QCA décorrélée de la dynamique économique est un vrai frein à la prise de décision. »

L’investissement repart à la hausse

Pour finir, les choses sont un peu plus dynamiques pour l’investissement en immobilier d’entreprise, puisque le premier semestre est marqué par une hausse de 30 % par rapport à 2024. Il atteint 5,8 milliards d’euros, et ce, malgré un second trimestre en baisse de 8 % par rapport à la même période l’an passé. Une tendance portée principalement par l’Île-de-France, qui représente à elle seule 3,7 milliards d’euros au premier semestre (+85 %). Des achats qui semblent stimulés par une décote importante, le mètre carré moyen s’étant vendu à 5 400 euros, soit 10 % de moins qu’il y a un an.

François Arias