Alors que 2024 fut une année catastrophique pour l'investissement, la reprise se faisait espérer pour 2025. Et si cette dernière a bien été au rendez-vous, le diable se cache dans les détails…

Après deux ans à manger son pain noir, avec un volume d’investissement presque divisé par deux par rapport aux années précédentes, le marché espérait une véritable reprise en 2025. Sur le papier, tous les facteurs semblaient alignés : un second semestre 2024 plus dynamique, une inflation paraissant enfin contenue, et, surtout, la baisse des taux continue par la BCE créaient un environnement plus favorable à l’investissement.

Malheureusement, les choses ne se sont pas passées tout à fait comme prévu. La faute en grande partie à Donald Trump et sa guerre commerciale lancée contre le reste de la planète, qui a fait suer à grosses gouttes l’environnement business mondial. La politique de droits de douane du président risque en effet de faire ralentir l’économie mondiale et d’entamer une croissance française déjà atone. Elle pourrait ainsi coûter 0,4 point de PIB à l’économie française, ce qui amènerait la croissance en 2025 à 0,6 %, soit sa pire performance des deux dernières années. Ajoutez à cela des incertitudes politiques quant au budget et vous obtenez une situation macroéconomique détonante.

Un bon démarrage suivi d’un ralentissement

En pratique, ce sont donc 5,9 milliards d’euros qui ont été investis dans l’immobilier d’entreprise au premier semestre de cette année. Des chiffres certes en hausse par rapport à la même période l’an passé (4,4 milliards), mais qui restent à nuancer. En effet, ils sont tirés par un premier trimestre à 3,5 milliards, tandis que le deuxième atteint à peine les 2,2 milliards, soit un plus bas historique depuis plus de dix ans pour cette période.

En y regardant de plus près, de fortes variations apparaissent selon la classe d’actif concernée. Avec 2,4 milliards d’euros, le bureau reste la catégorie reine, mobilisant 41 % des investissements sur la période. Plus que jamais, le marché est tiré par la région parisienne (84 % des transactions), et surtout Paris. La capitale représente en effet à elle seule 54 % des opérations. Si la localisation reste le principal critère, l’obsolescence du bâti émerge comme facteur décisif. Même avec une forte décote, les immeubles non conformes aux normes ne réussissent pas à trouver preneur.

Un tiers du gâteau et 1,8 milliard d’euros : seconde catégorie phare du marché, le commerce jouit d’une forte appétence des investisseurs. Le marché a été porté par deux deals majeurs (Kering et Forum des Halles), qui représentent à eux seuls près d’un milliard de valeurs. Le reste se partage entre le retail park et le high street parisien, mais, dans les deux cas, l’offre n’est pas à la hauteur de la demande. Résultat : de nombreux investisseurs, SCPI en tête, font faire leurs courses dans d’autres pays européens, comme l’Allemagne, les Pays-Bas et le Royaume-Uni.

De son côté, la logistique représente 24 % des opérations pour atteindre 1,4 milliard d’euros, en légère hausse par rapport à la même période l’an passé. Si la demande est bien là, on constate comme avec le commerce un certain manque d’offre sur les actifs les plus demandés. Résultat, la valeur moyenne des deals est en baisse, aucun n’ayant dépassé la barre des 200 millions d’euros.

Pour finir, l’hôtellerie boit la tasse, avec une forte baisse (38 %) comparée à l’an passé pour atteindre les 930 millions d’euros. Une chute qu’il faut cependant relativiser : 2024 avait été une année record et les chiffres pour cette année restent au-dessus de la moyenne quinquennale. Deux transactions ont dépassé les 100 millions cette année, le reste se partageant sur une soixantaine de transactions.

Des acheteurs qui changent

Le profil des investisseurs montre aussi des signes de changements profonds. Les SCPI, qui représentaient environ 20 % du volume ces cinq dernières années, passent sous la barre des 5 %. Elles sont remplacées sur le marché par les assureurs et caisses de retraite, ainsi que par les fonds souverains. Après une entrée fracassante sur le marché français, ils représentent désormais plus de 10 % du volume. Pour ce qui est du profil géographique des investisseurs, le trio de tête des nationalités reste la France (70 %), les États-Unis (14 %) et le Royaume-Uni (6 %).

François Arias