Ventes en chute libre, lancements commerciaux en berne, stock dur qui s’accumule : les chiffres FPI du T1 2026 dressent le portrait d’un marché du logement neuf toujours convalescent, malgré le frémissement des investisseurs particuliers et un agenda politique réinvesti.

La Fédération des promoteurs immobiliers (FPI) a dévoilé le 12 mai 2026 les chiffres de la promotion privée pour le premier trimestre. Le marché du logement neuf s’enfonce un peu plus, sous l’effet conjugué d’une conjoncture internationale dégradée et d’un attentisme persistant des ménages. Tour d’horizon des principaux enseignements de cette publication trimestrielle.

Sous la barre symbolique des 20 000 logements

Les ventes totales de logements neufs se sont établies à 19 050 unités au T1 2026, en repli de 14,3 % par rapport au T1 2025. Une contraction qui fait passer le marché sous le seuil symbolique des 20 000 logements écoulés sur un trimestre. Sur douze mois glissants, la baisse atteint 10,4 %, illustrant l’enracinement de la crise dans la durée.

Cette dégradation tient à deux dynamiques convergentes. D’une part, les ventes au détail de logements ordinaires reculent de 10,8 % (12 337 unités). D’autre part, et surtout, les ventes en bloc s’effondrent de 35 % (4 413 logements). Leur part dans le total des ventes tombe ainsi à 23 % au T1 2026, contre 39 % sur l’ensemble de 2025. 

Cette chute est imputable à tous les segments, mais particulièrement au logement intermédiaire. Les ventes à destination des investisseurs institutionnels progressent en revanche nettement, bien que sur de faibles volumes. Seul le segment des résidences services tire son épingle du jeu avec 2 300 ventes au détail, en hausse de 43,8 % sur un an.

Investisseurs particuliers : le frémissement du statut du bailleur privé

Dans ce paysage morose, une lueur émerge : les ventes aux investisseurs particuliers progressent de 22,8 % en volume (3 049 unités), ce qui fait grimper leur part à 25 % des réservations au détail, contre seulement 20 % sur l’ensemble de 2025. 

La FPI attribue en partie cette dynamique aux premiers effets du tout nouveau statut du bailleur privé. À l’inverse, les ventes aux propriétaires occupants chutent de 18,2 % (9 288 unités), traduisant l’attentisme des candidats à l’accession.

En Île-de-France, les réservations à investisseurs progressent ainsi de 27 % par rapport au T1 2025, dont 29 logements réservés grâce au dispositif Jeanbrun. Leur part dans les ventes au détail franciliennes passe de 11 % à 18 % sur un an.

Une offre commerciale qui se gonfle, des lancements en berne

Du côté de la production, les mises en vente s’établissent à 11 649 logements au T1 2026, soit une chute de 19,2 % sur un an. Pour la FPI, “le récent rebond des autorisations est erratique et insuffisant pour permettre une reprise durable des lancements commerciaux”. Si les autorisations de logements augmentent en effet de 29 % au T1 2026 (103 363 unités), et même de 36 % pour les mises en chantier (75 511 unités), ces signaux ne suffisent pas à enclencher une véritable reprise.

Mécaniquement, l’offre commerciale progresse de 3,8 % par rapport au T1 2025 : avec 83 228 logements disponibles, elle représente l’équivalent de 19,9 mois de commercialisation. Plus préoccupant encore, la structure de cette offre se dégrade : le “stock dur” – soit les logements déjà livrés mais non vendus – représente désormais 12 % du parc collectif disponible, contre une moyenne de longue durée de 7 %. Un signal d’alerte quant à la difficulté croissante à écouler les programmes achevés.

Des prix qui résistent ou repartent à la hausse

Côté prix, le T1 2026 affiche une certaine stabilité au niveau national, avec une moyenne de 5 209 euros par mètre carré pour les logements collectifs neufs en France entière (+0,6 % sur un an). Mais ce chiffre agrégé masque une divergence notable entre territoires. En Île-de-France, les prix progressent de 2,2 % pour s’établir à 5 862 euros le mètre carré, soit une hausse de 748 euros pour un trois-pièces de 65 mètres carrés. En région, la progression est nettement plus contenue (+0,3 % à 4 859 euros le mètre carré, soit +77 euros pour le même type de bien).

Les disparités locales sont en réalité considérables. Caen affiche la plus forte hausse trimestrielle (+13,3 %, à 4 400 euros le mètre carré), suivie d’Annecy (+10,1 %, à 7 052 euros), Angers (+9,7 %) et Tours (+8,6 %). À l’inverse, Dijon enregistre la baisse la plus marquée (-7,9 %), devant Le Mans (-6,5 %) et Nantes (-6,4 %).

Une géographie contrastée des dynamiques territoriales

Sur le front des réservations au détail, la Côte d’Azur se distingue avec une hausse de 31 % par rapport au T1 2025, suivie du Grand Est (+19 %), des Pays de la Loire (+12 %) et de la Normandie (+11 %). À l’autre extrémité, la Provence subit le repli le plus marqué (-32 %), devant la Nouvelle-Aquitaine (-30 %), l’Île-de-France (-23 %) et l’Auvergne (-22 %).

Le marché francilien illustre particulièrement la fragilité du segment institutionnel : les ventes en bloc y reculent de 23 %, avec un effondrement de 69 % des ventes aux acteurs du logement locatif intermédiaire. L’offre commerciale francilienne grimpe ainsi de 23 % sur un an, représentant désormais 18,4 mois de commercialisation, contre 12,8 mois un an plus tôt.

À Lyon, les mises en vente progressent de 40 %, mais les réservations nettes reculent de 21 %. À Toulouse, le marché résiste mieux, avec des réservations en hausse de 6 % et des ventes aux investisseurs en progression de 30 %. Bordeaux, Marseille et Aix concentrent en revanche les indicateurs les plus dégradés.

“Un jour sans fin” : le diagnostic de la FPI

Au-delà des chiffres, la FPI livre une lecture politique de cette nouvelle séquence dégradée. Pascal Boulanger, président de la fédération, ne cache pas son pessimisme, même s’il identifie des raisons d’espérer : “nous vivons un jour sans fin : à chaque crise, le marché du logement neuf chute à un niveau plus bas que le précédent. Pourtant, tous les leviers d’une reprise sont aujourd’hui réunis : un projet de loi "Relance Logement" en préparation, un statut du bailleur privé qui s’installe. Mais aucun ne pourra produire ses effets tant que durera la guerre au Moyen-Orient.”

La fédération établit ainsi un parallèle entre trois crises successives – Covid en 2020, guerre en Ukraine en 2022, embrasement du Moyen-Orient en 2026 – qui auraient produit des effets similaires : flambée du coût des matériaux, remontée des taux d’intérêt, climat anxiogène pour les ménages. Sur ce dernier point, les indicateurs macroéconomiques publiés par l’Insee confirment l’environnement contraint : croissance nulle du PIB au T4 2025, recul de 1,5 % de l’investissement en construction, inflation à 2,2 %. Le taux d’intérêt moyen à l’habitat reste élevé, à 3,23 %, et l’indicateur synthétique du climat des affaires dans la construction se situe à 96, sous la moyenne de longue période.

Pour la FPI, le diagnostic est clair : les ingrédients d’un redémarrage sont réunis, du retour du logement dans l’agenda politique avec le projet de loi Relance Logement à la montée en puissance du statut du bailleur privé. Malgré tout, la conjoncture géopolitique continue de peser sur l’énergie, les taux et la confiance des ménages, repoussant l’horizon d’une reprise durable.

Alexandre Hervaud