Porté par la rareté de l’offre neuve et une demande qui monte en gamme, le marché hôtelier français jouit toujours de l’appétit des investisseurs, alors que le reste de l’immobilier d’entreprise marque le pas. Une résilience qui s’affirme dans la durée, malgré un environnement macroéconomique et géopolitique de plus en plus tendu.

Longtemps reléguée au rang d’actif de niche, réputé trop opérationnel et trop sensible aux aléas pour rivaliser avec les bureaux ou la logistique, l’hôtellerie a changé de statut. Au fil des derniers cycles, elle s’est imposée comme une composante à part entière de l’allocation immobilière, recherchée pour son couple rendement-risque et sa capacité à capter une demande touristique structurellement orientée à la hausse.

Le début d’année 2026 en offre une illustration frappante. Le chiffre le plus parlant ne figure pas dans les rapports consacrés à l’hôtellerie, mais dans le tableau de bord trimestriel de l’IEIF. Sur 3,233 milliards d’euros investis en immobilier d’entreprise au premier trimestre, l’hôtellerie en capte environ 0,5 milliard, en repli de seulement 4 % sur un an. Dans le même temps, les bureaux s’effondrent de 47 %, la logistique de 41 %, le commerce de 32 % et le résidentiel de 20 %.

Autrement dit, dans un trimestre où la plupart des classes d’actifs décrochent franchement, l’hôtellerie se maintient presque à l’équilibre. Avec un volume désormais comparable à celui du commerce ou des bureaux, le segment confirme sa montée en puissance, BNP Paribas Real Estate le chiffrant même à 20 % du total investi en immobilier d’entreprise sur la période.

La géographie de l’investissement bascule vers les régions

Le premier trimestre se caractérise par une grande sélectivité. BNP Paribas Real Estate recense 35 transactions, dont 31 unitaires, portées à plus de 90 % par des investisseurs français. Surtout, aucune opération supérieure à 100 millions d’euros n’a été enregistrée : le marché privilégie les tickets ciblés et la qualité des actifs plutôt que les volumes spectaculaires.

Fait marquant, la répartition territoriale s’inverse. Les régions concentrent 70 % des montants investis (environ 350 millions d’euros), contre 30 % pour l’Île-de-France, alors que la région francilienne pesait encore 38 % au premier trimestre 2025, et 53 % sur l’ensemble de l’exercice précédent. Les territoires touristiques d’Île-de-France, PACA et Auvergne-Rhône-Alpes dominent désormais le jeu.

Plusieurs opérations illustrent cet appétit régional pour le 4 étoiles : l’acquisition du Garden Beach à Antibes par L Catterton et Cedar Capital, celle de La Pérouse à Nice par la Compagnie Hôtelière de Bagatelle ou du Grand Aigle à Serre Chevalier. À Paris, Honotel reprend le Pavillon Monceau, tandis que Sohoma récupère le portefeuille de résidences Privilodges.

Montée en gamme : le premium tire la performance

Côté exploitation, BNP Paribas Real Estate affiche un RevPAR national (Revenue Per Available Room, soit revenu par chambre disponible) de 66,1 euros au premier trimestre, en hausse de 3,5 % sur un an, soutenu par une occupation à 57,8 % en progression d’un point. Détail essentiel pour l’analyse immobilière : la hausse du prix moyen traduit surtout un effet de mix, un glissement de la demande vers les gammes supérieures, davantage qu’une réelle inflation tarifaire.

Le haut de gamme reste la catégorie la plus performante, avec un RevPAR de 158,3 euros, en progression de 5,3 %, suivi du milieu de gamme. Paris intra-muros conserve sa dynamique premium (RevPAR de 144,7 euros, en hausse de 5,9 %), tandis que Lille et Nice brillent en région. Lyon recule en revanche drastiquement, pénalisé comme chaque année paire par l’absence du SIRHA, le salon mondial du food service.

Cette polarisation par le haut fait écho au thème central de JLL pour l’EMEA : celui d’une « grande divergence » où la qualité et l’expérience commandent la prime, et où les actifs indifférenciés décrochent. La lecture mérite une nuance : l’IEIF, à partir d’un autre panel, observe pour sa part un tassement de l’occupation et un repli plus marqué de certains RevPAR, signe que les signaux conjoncturels restent contrastés selon les sources.

La rareté de l’offre neuve, nouveau socle de la valeur

C’est sans doute l’enseignement le plus structurant pour un investisseur : partout en Europe, l’offre hôtelière neuve progresse suivant une cadence très mesurée. CBRE chiffre sa croissance sur le continent à un rythme très faible, de l’ordre de 0,4 % par an d’ici à 2030, face à une demande de nuitées en progression de 4 % par an. JLL classe Paris parmi les grandes destinations mondiales appelées à connaître les plus faibles livraisons dans les prochaines années.

Conjuguée à des coûts de construction et de remplacement élevés, cette rareté de l’offre neuve crée un plancher de valeur pour les actifs en exploitation. Elle déplace mécaniquement la création de valeur vers le repositionnement et le rebranding d’actifs existants plutôt que vers le développement. L’indice PMI (Purchasing Managers’ Index) du secteur de la construction française – l’indicateur d’activité des directeurs d’achat – s’élève à 38,4 selon l’IEIF, soit nettement sous le seuil de 50 qui sépare expansion et contraction. L’environnement bâtissable demeure durablement restreint. 

L’international, moteur de la demande et point faible

La demande, elle, reste portée par la clientèle étrangère. Le nombre de nuitées a progressé de 3 % en 2025, dépassant les 220 millions, au-delà du niveau d’avant la crise. La part internationale atteint 38 % des nuitées en février, un record relevé par BNP Paribas Real Estate, tandis que le trafic aérien international progresse de 7,8 %, avec une forte accélération vers le Maghreb.

CBRE identifie un report de demande favorable à l’Europe du Sud, au détriment du Moyen-Orient, la France et l’Espagne demeurant les deux destinations leaders du continent. JLL souligne de son côté l’attractivité de l’Europe pour les grandes fortunes mondiales, et désigne le luxe comme gagnant de long terme. Cette dépendance à l’international reste toutefois un point de fragilité dès que la conjoncture aérienne se dégrade.

2026 : pétrole, canicules et incertitudes

En effet, le décor 2026 se tend. L’IEIF décrit un environnement fragilisé : croissance française nulle au premier trimestre, prévision annuelle ramenée à 0,8 %, chômage à 8,1 %, confiance des ménages durablement négative et remontée de l’OAT à dix ans à 3,76 %.

À ce climat s’ajoutent deux chocs récents. Le conflit au Moyen-Orient et la flambée des cours du pétrole ont pesé sur les réservations : BNP Paribas Real Estate note que les bons résultats du trimestre reposent en partie sur des réservations antérieures au choc pétrolier, et que le rythme a ralenti pour le deuxième trimestre. La vague de chaleur précoce de juin constitue un second facteur d’incertitude : l’organisation patronale UMIH a lancé fin juin une enquête auprès de ses adhérents pour mesurer les conséquences de la canicule sur l’organisation du travail et l’activité, signe que le risque climatique s’invite désormais dans l’équation opérationnelle du secteur.

Une thèse d’investissement solide, une conjoncture à surveiller

À l’échelle mondiale, JLL décrit un retournement de cycle favorable, l’hôtellerie remontant à 8 % des volumes d’investissement immobilier, portée par une liquidité et une dette en amélioration. CBRE, plus prudent, n’anticipe qu’une croissance de 0 à 3 % de l’investissement hôtelier européen en 2026.

Le couple « rareté de l’offre neuve, montée en gamme de la demande » résume la force du moment : il explique pourquoi l’hôtellerie devient un actif recherché malgré un contexte macro dégradé. La bascule francilien-régions du premier trimestre, la concentration sur le premium et l’absence de ventes records dessinent toutefois un marché qui avance avec discernement. La résilience est réelle, mais la sélectivité n’est désormais plus une option.

Alexandre Hervaud