Si dans l’imaginaire commun le lotissement se matérialise par des maisons individuelles avec jardin en périphérie des agglomérations, il s’agit surtout pour les opérateurs immobiliers d’un outil de montage incontournable pour des opérations complexes, notamment lorsqu’un échelonnement dans le temps est requis.

Après plusieurs années sans que le pouvoir réglementaire ou la jurisprudence ne s’y intéresse, laissant quelques questions en suspens, 2024 a apporté son lot de nouveautés.

Une régression jurisprudentielle sur l’article R. 442-18 c du Code de l’urbanisme

Jusqu’à 2012, un permis de construire ne pouvait être délivré dans un lotissement tant que les travaux n’étaient pas achevés en totalité ou si une GFA avait été délivrée, avant que le lot ne  soit desservi par les réseaux. Concrètement, il ne pouvait pas y avoir de permis de construire sans travaux d’aménagement du lotissement, c’est-à dire sans maîtrise foncière préalable de l’assiette du projet. Dans des opérations de constructions conduites par des professionnels, le financement pour l’achat des terrains est conditionné non pas à l’obtention d’un permis d’aménager mais à celle du permis de construire des logements collectifs ou groupés. Le lotissement ne constituait donc pas une technique adaptée pour réaliser de l’aménagement foncier entre différents opérateurs.

Le décret du 28 février 2012 a significativement modifié les choses en disposant que « le permis de construire peut être accordé dès la délivrance du permis d’aménager sous réserve qu’il ne soit mis en oeuvre que lorsque les équipements desservant le lot seront achevés. Toutefois, cette possibilité n’est pas ouverte lorsque la construction est une maison individuelle au sens de l’article L. 213-1 du Code de la Construction et de l’Habitation. ».

Le décret distingue ainsi deux hypothèses :

  • les opérations relevant d’un secteur dit protégé. Le particulier faisant construire sa maison doit avoir la garantie quand il obtient son permis de construire que les équipements de desserte du lot existent, 
  • soit le constructeur est un professionnel qui va construire « x » logements, lesquels, d’ailleurs, ne pourront généralement être commercialisés qu’en l’état d’une GFA spécifique.

Ce dernier n’a pas besoin du même degré de protection et, au contraire, pour obtenir ses financements, il lui est nécessaire de disposer le plus rapidement possible d’un permis de construire.
Toutefois, le tribunal administratif de Toulouse, par deux décisions des 17 février 2023 (requête n° 2105711) et 13 mars 2024 (requête n° 2103737) vient apporter une restriction sérieuse à un texte simplificateur en faisant droit à un déféré préfectoral qui révèle le peu de goût du représentant de l’État pour une mesure que le gouvernement avait voulu simplificatrice.

Si on retient cette solution, un permis pour un bâtiment de quinze logements collectifs qui seront vendus en Vefa peut être délivré le lendemain de la signature du permis d’aménager. En revanche, si les logements ont la malheureuse idée d’être construits à l’horizontale et de constituer des pavillons (même en bande) qui seront également vendus en Vefa, le permis ne peut être obtenu qu’après réalisation des travaux d’aménagement du lotissement. Plus édifiant encore, la préfecture déférait sur ce même principe les permis de construire comprenant un bâtiment collectif et quelques maisons. Sur le plan du bon sens, la logique échappe un peu. Sur le plan du droit également…

Le tribunal dévoie quelque peu le texte de l’article R. 442-18 c), qui employait très précisément le terme de maison individuelle au singulier alors que danssa citation le Tribunal utilise le pluriel. De même, la référence à l’article L. 231-1 du CCH est spécialement discutable, puisque le régime protecteur du contrat de construction de « maison individuelle » s’applique à la construction d’un immeuble à usage d’habitation ou à usage mixte ne comportant pas plus de deux logements.Il ne s’applique ainsi pas au contrat qui porterait sur la création de quinze maisons.

Alors que le décret de février 2012 permettait de réaliser de manière assez simple des opérations d’aménagements réunissant divers promoteurs et bailleurs sociaux et proposant des typologies de constructions variées, la jurisprudence toulousaine aboutit à exclure les maisons en bande, ou oblige les opérateurs à aller sur des montages  plus compliqués, avec notamment des divisions primaires couplées à des PCVD.

Une avancée réglementaire

Le décret du 18 novembre 2024 vient, en revanche, simplifier les modalités de financement des opérations de lotissement. Un lotisseur qui souhaite commercialiser avant d’avoir réalisé l’aménagement complet du lotissement doit justifier d’une garantie financière d’achèvement. Aujourd’hui, le banquier sollicité réclamera pour consentir la GFA un nombre de plus en plus important de réservations. Par ailleurs, plus la garantie va couvrir de travaux et plus l’aménagement du lotissement va s’étaler dans le temps, plus le coût de la GFA sera financièrement élevé.

C’est donc une amélioration incontestable résultant du décret du 18 novembre qui prévoit désormais la possibilité de solliciter une GFA tranche par tranche, précision faite que la DAACT de la première tranche ne pourra bien sûr être obtenue qu’après exécution des travaux, mais également production de la GFA de la tranche suivante et ainsi de suite. Grâce à ce système, l’encourt financier est plus faible, mobilisé moins longtemps et la précommercialisation d’une tranche est plus facile à réaliser que celle de toute l’opération. Le caractère positif du nouveau texte est incontestable même s’il est évident que sa mise en oeuvre ne sera pas simple. Sur la première tranche, il faudra nécessairement prévoir un certain nombre d’équipements calibrés à l’échelle de tout le lotissement, ce qui peut fragiliser un bilan financier à l’échelle de la première tranche et rendre plus circonspect un banquier.
Enfin, on ne peut que regretter que le pouvoir réglementaire n’ait pas mis à profit sa volonté simplificatrice pour clarifier le cadre de l’article R. 442-18 c) et mettre un terme à une jurisprudence aussi contestable qu’inutile.

Sur les auteurs

Depuis 40 ans, le Cabinet Courrech et Associés, fondé par Jean Courrech, développe une expertise en matière d’urbanisme et d’urbanisme commercial au côté des promoteurs, distributeurs et collectivités, au plan national, à partir de ses établissements de Toulouse et Paris.