Dans un contexte compliqué pour le marché, Geoffroy Schmitt, Sandra Aron et Mathilde Hauswirth de l’équipe immobilier de PwC reviennent sur une année riche en leçons.

DÉCIDEURS. L’année 2025 s’annonce encore incertaine. Comment PwC aborde-t-il ce contexte ?

Geoffroy Schmitt. Nous pensions initialement que la baisse des taux serait plus rapide, or, elle reste mesurée. Cela maintient le marché sous tension, en particulier pour les actifs traditionnels, comme les bureaux. Cette instabilité ouvre des perspectives pour PwC. En effet, nos clients ont besoin de partenaires capables de naviguer dans la complexité et c’est précisément notre force. Nous avons su évoluer rapidement vers des classes d’actifs plus opérationnelles : coliving, hôtellerie, logistique, data centers…

« La visibilité sur le long terme appartient peut-être au passé »

Sandra Aron. L’écosystème commence à accepter le fait que la période « facile » soit derrière nous. Les clients s’adaptent, prennent acte, et avancent. On traite désormais des opérations plus techniques, notamment en refinancement, en restructuration, ou dans des segments nouveaux, comme les énergies renouvelables. La demande est là. Le défi, c’est d’avoir les bonnes équipes pour y répondre.

Vous avez justement parlé d’un repositionnement du real estate vers le real asset. Qu’est-ce que cela change concrètement ?

S. A. Le changement est profond, mais fluide. Nos équipes ont basculé assez naturellement vers ces segments. Par exemple, nous sommes intervenus sur des transactions majeures de data centers, de l’achat du foncier jusqu’à la fiscalité complexe de ces actifs hybrides. Ce sont des opérations intellectuellement stimulantes, mais aussi très engageantes financièrement pour nos clients, qui ont besoin d’un accompagnement pointu.

Mathilde Hauswirth. Nous voyons également de plus en plus d’immobilier avec une composante servicielle et aussi des activités de résidences gérées chez les promoteurs.

Justement, quelles sont les classes d’actifs les plus dynamiques aujourd’hui ?

G. S. Clairement, les résidences étudiantes, le coliving, l’hôtellerie, mais aussi les énergies renouvelables, comme le photovoltaïque. Ces actifs sont recherchés parce qu’ils combinent rendement et résilience. Les investisseurs immobiliers traditionnels s’intéressent de plus en plus aux plateformes opérées, avec des logiques OpCo/PropCo.

S. A. L’énergie est un bon exemple : le photovoltaïque, aujourd’hui, c’est une obligation pour toutes les nouvelles constructions ou lourdes rénovations d’entrepôts. Les logisticiens, dont les portefeuilles anciens ont été structurés sans prendre en considération cette composante, sont donc contraints de s’y intéresser. Cela pose des questions juridiques, fiscales, réglementaires. Nous devons repenser les schémas traditionnels de structuration pour répondre aux besoins de clients qui se retrouvent confrontés à cette obligation nouvelle et doivent traiter une classe d’actifs sur laquelle ils n’étaient pas positionnés auparavant.

Et côté volumes ? Est-ce que l’activité reprend ?

G. S. En volume global, on reste en dessous des pics historiques, mais la reprise est là. Des transactions emblématiques ont eu lieu, comme l’opération Kering avec Ardian, ou encore l’acquisition par la CDC d’une partie du Forum des Halles. Nous avons aussi travaillé sur la tour Trinity. Ce sont des signaux positifs.

M. H. L’incertitude géopolitique renforce l’attractivité des actifs primes ce qui augmente la polarisation du marché sur ces actifs, notamment en bureaux et un marché à deux vitesses avec des actifs secondaires, non verts, pour lesquels on constate encore des baisses de valeur.

Comment vos équipes s’adaptent-elles à cette évolution du marché ?

M. H. Nous continuons de recruter chaque année. Nous avons des équipes côté audit de plus de 150 personnes et 250 sur tous nos métiers en immobilier. Le contexte du marché du travail nous permet d’être encore plus sélectif. S. A. Côté avocats, c’est le même constat. Moins de pression sur le marché permet d’attirer de très bons profils. Nous avons aussi élargi notre périmètre : là où nous étions centrés sur la transaction, nous couvrons aujourd’hui la fiscalité digitalisée, la conformité, la restructuration… Cela permet de renforcer nos activités malgré la baisse des deals.

L’ESG reste-t-il un axe fort malgré les critiques récentes portant sur la réglementation ?

M. H. Absolument. Il y a eu un allégement réglementaire mais l’ESG reste un critère d’investissement et est toujours pris en compte, que ce soit dans le fléchage des capitaux ou pour les demandes locatives.

G. S. Le rythme est plus mesuré, mais l’élan est là. Et comme les normes deviennent plus réalistes, cela facilite l’adhésion des acteurs.

Un mot sur l’IA ? Vous évoquiez déjà le sujet l’an passé.

M. H. Certains de nos outils intègrent déjà l’IA, tous nos collaborateurs disposent de licences Copilot, et PwC investit significativement sur les sujets IA en France et au niveau global. Cela concerne tous les métiers.

S. A. Pour les avocats, l’IA est un vrai sujet. Elle permet des lectures et analyses très rapides, mais nécessite de la prudence. Elle ne remplace pas un avocat, mais peut permettre de repenser l’organisation du travail. Et bien sûr, nous sécurisons l’usage avec des environnements fermés pour protéger la confidentialité des données.

En conclusion, quelles perspectives pour PwC sur le reste de l’année ?

G. S. Nous restons prudents, mais confiants. Le contexte génère beaucoup d’incertitudes et assez peu de visibilité. C’est un environnement dans lequel notre capacité à gérer la complexité peut être pleinement exploitée, et nous permet donc d’apporter de la valeur pour nos clients. Nous apprenons à vivre dans un environnement incertain. Finalement, je pense que tout le monde se dit que la visibilité sur le long terme appartient peut-être au passé et que nous n’en aurons plus ces dix ou quinze prochaines années.

S. A. Je vais rebondir sur ce que dit Geoffroy. L’environnement est complexe, mais les clients ont commencé à intégrer cette donnée et à accepter que nous ne reviendrons pas à la situation d’avant Covid. Je vois aussi arriver beaucoup de complexité. Qu’il s’agisse des actifs, des opérations ou des refinancements, les demandes seront sophistiquées. Et si le calendrier de certaines peut être repoussé, il ne sera pas possible de repousser les échéances des refinancements. Pour moi, le défi majeur cette année sera peut-être davantage d’avoir une équipe bien calibrée pour traiter tout cela, que les demandes elles-mêmes.

Propos recueillis par François Arias.

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