En dépit de la loi de simplification du 26 novembre 2025, les « cristallisations » des règles d’urbanisme promises pour sécuriser les projets demeurent à parfaire. L’article L. 442-14 du Code de l’urbanisme protège mal les permis précoces, tandis que les nouveaux L. 431-6 et L. 441-5 s’avèrent assez restrictifs et, de fait, éloignés de leurs ambitions initiales. Intentions louables, mais mécanique défaillante.

Il est en ce moment de bon ton de dénoncer les empilements de normes comme facteur d’incertitudes, d’insécurité et de blocage de la société civile.

L’année 2025 a connu deux lois de simplification, l’une de la vie économique, l’autre de l’urbanisme et du logement. La première, en gestation depuis des mois, tarde à aboutir. La seconde loi, dite de « simplification de l’urbanisme et du logement », est apparue tellement facilitatrice qu’elle a été amputée de quatorze dispositions lors de son passage devant le Conseil constitutionnel. Elle apporte toutefois des améliorations pragmatiques, dont une mesure de cristallisation des règles d’urbanisme durant la mise en œuvre d’un projet, mais qui aurait sans doute mérité d’être rédigée différemment. Ce régime est à mettre en parallèle avec les dispositions déjà connues visant à protéger les constructeurs contre l’évolution de la réglementation à l’intérieur des lotissements. Dans un cas comme dans l’autre, l’administration prend en compte la légitimité d’une protection de l’administré contre ses propres évolutions réglementaires. Si les intentions sont louables, les résultats ne respirent pas la clarté.

L’article L. 442-14 du Code de l’urbanisme et les lotissements

L’actuel article L. 442-14 du Code de l’urbanisme prévoit qu’un permis de construire ne peut être refusé ou assorti de prescriptions spéciales sur le fondement des dispositions d’urbanisme nouvelles intervenues depuis la date de non-opposition à déclaration préalable et pendant cinq ans à compter de cette même date ou depuis la date de délivrance du permis d’aménager, et ce, pendant cinq ans à compter de l’achèvement des travaux

La cristallisation ne concerne que les dispositions d’urbanisme, ce qui signifie par exemple qu’un plan de prévention des risques qui n’est pas un document d’urbanisme sera de nature à paralyser un lotissement. La cristallisation est instituée pour une durée de cinq ans qui prend effet, d’après le texte, à l’achèvement des travaux, constaté par une non-opposition à DAACT. Dans un lotissement basique, l’application du texte ne pose pas de problème, les ventes et les constructions intervenant après DAACT.

La nouvelle cristallisation de trois ans est prévue aussi bien pour les permis de construire que pour les permis d’aménager


En réalité, la situation est nettement différente : la plupart des lotisseurs solliciteront une autorisation de vente par anticipation et en application des dispositions de l’article R.442-18 c). Les permis ne portant pas sur des maisons individuelles peuvent être sollicités et obtenus dès la délivrance du permis d’aménager, et donc bien avant la réalisation et l’achèvement des travaux. Pour tous ces permis sollicités et instruits avant la DAACT, la cristallisation ne jouera pas. Une évolution de la règle d’urbanisme leur sera directement opposable.

La situation est donc paradoxale : en cas de modification du document d’urbanisme peu de temps après l’obtention d’un permis d’aménager ou d’une déclaration préalable, la règle nouvelle s’appliquera au permis de construire, mais lorsque quelques années plus tard les travaux d’aménagement du lotissement seront terminés, la règle en vigueur à la date du permis d’aménager redeviendra applicable, et ce pour cinq ans. La logique n’y trouve pas nécessairement son compte. Relevons toutefois que la simplification peut parfois venir du Conseil d’État, qui, après avoir imposé qu’un lot du lotissement soit vendu pour bénéficier de la cristallisation (CE, 13 juin 2022, n° 452457), est quelque peu revenu sur ses pas en considérant qu’une promesse de vente avec condition suspensive suffit (Conseil d’État, 13 février 2026, n° 501671).

Les nouveaux articles L. 431-6 et L. 441-5 du Code de l’urbanisme

Un parlementaire a eu l’heureuse idée de proposer au bénéfice des permis modificatifs une cristallisation des règles dès lors que le permis initial est en cours de validité et que la demande de modification intervient dans les trois ans après la délivrance du permis d’origine. La cristallisation est prévue aussi bien pour les permis de construire que pour les permis d’aménager. Son application appelle toutefois un certain nombre de remarques et d’interrogations.
La date d’entrée en vigueur du texte n’a pas été précisée. Il est donc raisonnable de penser que peuvent bénéficier de la cristallisation tous les permis modificatifs sur lesquels il doit être statué postérieurement à l’entrée en vigueur de la loi du 26 novembre 2025 ; peu importe donc que le permis initial soit antérieur, de même que la demande de permis modificatif.

Par ailleurs, à l’instar du cadre de l’article L. 442-14 du Code de l’urbanisme, la cristallisation ne concerne que les règles d’urbanisme, ne faisant pas obstacle à l’application immédiate de dispositions d’urbanisme ayant pour objet de préserver la sécurité ou la salubrité publique. D’ailleurs, si le permis avait bénéficié d’un certificat d’urbanisme, est-il cristallisé ou bien n’est préservé que le PLU à la date de délivrance ? La loi ne l’anticipe pas. La cristallisation pendant trois ans interroge également. Il est simplement fait état de la date de délivrance du permis et non de son caractère définitif. Le délai de trois ans va donc courir, même si le permis n’est devenu que très tardivement définitif du fait d’un recours.

La cristallisation ne concerne que les dispositions d’urbanisme, ce qui signifie par exemple qu’un plan de prévention des risques qui n’est pas un document d’urbanisme sera de nature à paralyser un lotissement


Ensuite, il convient de déduire du texte que ce n’est pas la demande mais bien la décision sur la demande de permis modificatif qui doit intervenir dans les trois ans (à la différence des permis déposés et non délivrés dans les 18 mois d’un certificat d’urbanisme). Cela vient écorner significativement la durée de la cristallisation. Enfin, il est probable que le pétitionnaire aura le choix de se prévaloir des dispositions cristallisées, ou bien des nouvelles dispositions devenues opposables si celles-ci sont plus favorables.

Sur les auteurs : 

Jean Courrech, Avocat associé, Courrech & Associés
Bertrand Courrech, Avocat associé, Courrech & Associés