Depuis plusieurs années, la zone Paris Centre Est connaît une montée en puissance notable sur le marché parisien des bureaux. Une nouvelle étude de Newmark France décrypte cette évolution.

Longtemps dominé par des petites surfaces éparpillées dans un tissu résidentiel dense, le secteur - qui englobe l’est des 1er, 2e et 9e arrondissements ainsi que Paris 3-4-10-11-  opère une mue accélérée portée par la reconversion d’actifs anciens et une diversification de son tissu économique.

”Les grandes transactions et les prises à bail d’utilisateurs plus «conventionnels» s’y sont récemment multipliées, actant un certain embourgeoisement de ce marché et lui conférant une place désormais plus importante dans la hiérarchie des secteurs tertiaires parisiens”, explique Arthur Saunier, directeur de l’Agence Bureaux chez Newmark. L’antenne française de ce leader mondial de l’immobilier commercial a dévoilé une étude sur le marché des bureaux en Île-de-France au premier trimestre 2025, avec un focus sur les bureaux de l’est parisien qui “changent de braquet”. 

“L’essor du tertiaire dans Paris Centre Est s’est principalement appuyé sur la réhabilitation de l’existant et en particulier la reconversion de locaux d’activités”, précise l’étude. Le changement de dimension est attesté par les volumes placés : 65 000 m² ont été loués via sept grandes transactions (≥ 5 000 m²) depuis début 2024, contre deux par an en moyenne sur la décennie précédente. Des signatures emblématiques illustrent cette évolution : Cartier (11 rue Béranger), Danone (“L’Hermione”, rue La Fayette), Qonto (18 boulevard de Bonne Nouvelle) ou encore Redbull (rue Saint-Antoine) ont choisi de s’y implanter, abandonnant parfois des quartiers plus établis de l’Ouest parisien.

Une forte progression des loyers

Cette dynamique repose en grande partie sur un travail de réhabilitation du patrimoine bâti existant. D’anciens ateliers, parkings ou centraux téléphoniques sont transformés en bureaux modernes, répondant aux standards actuels d’usage et de durabilité. C’est notamment le cas de deux projets menés par Covéa Immobilier : « “Oscar” au 102 rue de Charonne, qui accueillera un acteur du luxe sur 13 600 m², et “Iconic”, où Qonto s’installera sur 11 700 m² dès 2026. 

“Nous avons la conviction que ce secteur offre de très belles opportunités de création de valeur, dès lors que les actifs sont parfaitement desservis par le métro et qu’ils restent proches des grands pôles multimodaux que sont les grandes gares du secteur (Gare du Nord, Gare de l’Est, proximité de la Gare Saint-Lazare). Ils doivent également présenter une véritable signature architecturale en raison notamment de leur passé industriel, offrant souvent de bons fondamentaux relativement adaptables en bureaux ou pour envisager de la mixité d’usages”, avance ainsi Thomas Calu, responsable du pôle commercialisation de Covéa Immobilier interrogé dans l’étude.

Ce renouveau se traduit également par une forte progression des loyers. Les valeurs prime dans le secteur Paris 3-4-10-11 ont bondi de 39 % depuis 2021, les signatures à plus de 800 €/m²/an y devenant courantes. Cette hausse est portée par une demande soutenue et une offre restreinte : le taux de vacance, longtemps inférieur à 5 %, s’établit aujourd’hui à 8,6 %, concentré majoritairement dans les 10e et 11e arrondissements.

Un contexte économique incertain

Les disponibilités à venir demeurent limitées : à peine 60 000 m² de bureaux neufs ou restructurés sont attendus dans le secteur d’ici 2027, dont peu de très grandes surfaces. Cette rareté devrait soutenir les valeurs locatives, surtout pour les actifs bien desservis par les transports, comme ceux du 10e arrondissement qui bénéficieront à terme du CDG Express.

Toutefois, l’avenir du secteur s’inscrit dans un contexte économique plus incertain. Le ralentissement de la croissance, la baisse des levées de fonds dans la Tech et les arbitrages budgétaires des entreprises questionnent la capacité des utilisateurs à absorber de nouveaux hausses de loyers. Par ailleurs, la volonté de la Ville de Paris de convertir une partie des bureaux en logements sociaux, via le nouveau PLU bioclimatique, pourrait entraîner une réduction du parc tertiaire – 70 000 m² dans les seuls 10e et 11e arrondissements sont potentiellement concernés.

Malgré cela, le secteur bénéficie de solides atouts : un tissu urbain dense et vivant, une excellente accessibilité et des immeubles à forte valeur ajoutée architecturale. “Ces grandes surfaces offrent une réelle alternative au renchérissement des valeurs locatives et à la rareté des offres du QCA, pour un rapport qualité d’immeuble et recherche de centralité plus acceptable”, estime Thomas Calu. Enfin, tout en pointant “un certain rééquilibrage Ouest-Est du marché parisien des bureaux”, Arthur Saunier rappelle toutefois que “l’Ouest domine encore largement l’activité locative de la capitale”.

La rédaction