Immobilier d’entreprise : forte hausse des investissements dans un contexte incertain

Le marché francilien résiste. La demande placée de bureaux en Ile-de-France (volume des transactions locatives et ventes à utilisateurs) s’élève à 419 200 m² pour le 1 er trimestre 2025, en baisse de 6 % par rapport au 1 er trimestre 2024. Il s’agit du 2ème volume le plus bas de la décennie, et la même tendance baissière s’observe sur le nombre de signatures. 

L’offre immédiate de bureaux en Ile-de-France au 31 mars 2025 s’établit à 5 803 000 m², en hausse de 18 % par rapport à son niveau il y a un an. : ”Le taux de vacance moyen en Ile-de-France progresse inexorablement et tend vers la barre des 10 %, compte tenu de la dynamique de marché actuelle”, estime Alexandre Fontaine, Executive Director Bureaux IDF pour CBRE.  "Certaines catégories d’acteurs sont beaucoup moins actives que par le passé (luxe, coworking, enseignement supérieur), certains propriétaires font preuve de proactivité pour conserver leurs locataires en place, et les organisations en flex permettent d’absorber les hausses d’effectifs plutôt que de prendre de nouvelles surfaces", explique pour sa part Yannis de Francesco, Directeur Exécutif Agence Bureaux France chez JLL.

Investissements : une hausse trompeuse ?

L’évolution la plus remarquable d’une année à l’autre est à chercher du côté des investissements. Leur montant global en France, en immobilier d’entreprise, s’élève à 3,4 milliards d’euros pour le 1er trimestre 2025, soit une hausse de 67 % par rapport au 1er trimestre 2024.

Contrairement au 1er trimestre 2024 où les actifs logistiques et industriels concentraient une part historiquement importante des volumes (37 %), le marché retrouve une configuration plus classique, selon les analyses de JJL. Les bureaux représentent en effet 41 % des montants investis avec 1,4 milliard d’euros. Le commerce concentre quant à lui 38 % des investissements avec 1,3 milliard d’euros, une part élevée reposant sur la cession d’un portefeuille de luxe. La transaction Kering, réalisée par Ardian pour le compte d’investisseurs institutionnels, ainsi que la prise de participation de CDC au tour de table du Forum des Halles, ont représenté à elles deux quasi 80 % du 1,3 milliard d’euros, soit 39 % des volumes totaux ! Enfin, le secteur industriel et logistique ne pèse que pour 20 % des volumes avec 685 millions d’euros investis ce trimestre

Contexte tumultueux

Le marché francilien apparaît comme la locomotive de cette reprise. Les volumes investis ce trimestre ont plus que doublé par rapport au 1er trimestre 2024 avec plus de 2,4 milliards d’euros, investis à 47 % en bureaux et à 48 % en commerces. Cela représente une hausse de 158 % par rapport au 1er trimestre 2024. Malgré ces signaux de reprise sur le marché de l’investissement, le début d’année 2025 reste marqué par un contexte géopolitique tumultueux, engendrant une incertitude sur la scène mondiale. La France et l'Europe font face à une croissance économique atone, tandis que l'instabilité géopolitique et les récentes décisions de l’administration Trump affectent les échanges commerciaux, le marché du travail et l'inflation à l'échelle internationale.

Face à cette conjoncture, le marché immobilier subit les effets de la hausse des taux d'intérêt, impactant la compétitivité du secteur en tant qu’investissement, à l'exception des actifs les plus prestigieux. “Après une stabilisation amorcée au deuxième semestre 2024, le marché s’améliore lentement mais sûrement en ce début 2025 ; les capitaux Core reviennent petit à petit, les investisseurs ont ajusté leurs stratégies et disposent d’une meilleure lisibilité. Les volumes de ce premier trimestre sont encourageants et les signaux de reprise se multiplient, laissant entrevoir un second semestre plus dynamique, porté par des fondamentaux de plus en plus solides” commente Aymeric Sevestre, Head of Capital Markets chez Cushman & Wakefield France.

La rédaction