Immobilier d'entreprise en France : un troisième trimestre 2025 en clair-obscur

Les chiffres sont tombés en même temps que l'éphémère nouveau gouvernement. Selon Immostat, les volumes d'investissement progressent légèrement sur neuf mois, atteignant 8,7 milliards d'euros (+7% par rapport à 2024). Cette hausse masque toutefois une réalité plus nuancée, fortement impactée par l'instabilité politique et une croissance économique atone, projetée à seulement 0,7% en fin d'année rappelle JLL.

Le troisième trimestre lui-même enregistre 2,7 milliards d'euros d'investissements, en recul de 27% par rapport au T3 2024. "Après un premier semestre encourageant, le coup de frein observé avant l'été a malheureusement été confirmé par les premiers résultats du 3e trimestre", constate Nicolas Verdillon, Managing Director Investment Properties chez CBRE.

Investissement : le retour des grandes transactions parisiennes

Le marché de l'investissement en bureaux affiche une performance honorable avec près de 4 milliards d'euros investis depuis le début de l'année (+33%), grâce notamment à un troisième trimestre dynamique à 1,5 milliard d'euros. L'acquisition du Solstys par Gecina pour plus de 400 millions d'euros a particulièrement dynamisé le marché à la rentrée selon JLL, tandis que la cession de Paris Trocadéro pour environ 700 millions d'euros est attendue au quatrième trimestre selon CBRE.

L'Île-de-France concentre l'essentiel de l'activité avec 5,4 milliards d'euros (+55% par rapport à l'an dernier), dont 71% des volumes investis concernent Paris intra-muros. Le centre de la capitale confirme sa position dominante avec 1,3 milliard d'euros investis au T3 (+50% en un an selon Cushman & Wakefield), dont près d'1 milliard d'euros dans le Quartier Central des Affaires. En revanche, les marchés régionaux souffrent, avec des volumes en net recul de 38% sur neuf mois selon CBRE, reflétant notamment "la moindre présence des SCPI, habituellement moteurs de ces territoires" d'après JLL.

Demande placée : une activité qui peine à redémarrer

Sur le marché locatif francilien, la situation reste préoccupante. Avec 1,193 million de m² commercialisés sur neuf mois, le volume recule de 8% sur un an. Le troisième trimestre enregistre 408 200 m² placés, certes en hausse de 16% par rapport au deuxième trimestre mais en retrait de 5% sur un an. "L'instabilité politique persistante de la France génère une incertitude forte et une grande prudence des entreprises", analyse Olivier Taupin, Head of Agency Office & Industrial chez Cushman & Wakefield. Paris subit particulièrement ce ralentissement avec 520 000 m² placés depuis le début de l'année (-18% sur un an), notamment en raison d'une chute de 47% des grandes transactions supérieures à 5 000 m².

À l'inverse, la Première Couronne confirme son redressement, tirée par "la très bonne performance de la Première Couronne Sud" selon Cushman & Wakefield, qui a bénéficié de quatre transactions de plus de 5 000 m² au troisième trimestre, contre deux pour l'ensemble de l'année 2024. La Défense, quant à elle, se repositionne sur le small and mid market qui concentre 93% de la demande placée du quartier d'affaires sur neuf mois.

L'offre continue sa progression inquiétante, atteignant 6,1 millions de m² fin septembre (+17% sur un an selon Cushman & Wakefield), franchissant ainsi le seuil symbolique des 6 millions de m². Le taux de vacance moyen en Île-de-France dépasse désormais 10% selon CBRE. Les experts de Cushman & Wakefield anticipent "un volume annuel compris entre 1,6 et 1,7 million de m²" pour 2025, tandis que CBRE table sur "environ 1,7 million de m²".

Commerce : des volumes soutenus par quelques coups d'éclat

Le secteur du commerce affiche une hausse de 11% sur neuf mois, atteignant 2,3 milliards d'euros d'investissements. Toutefois, cette performance est largement portée par des transactions exceptionnelles concentrées en début d'année. La transaction Kering du premier trimestre représente à elle seule "près de la moitié des volumes recensés depuis le début de l'année" selon CBRE. Au troisième trimestre, PIMCO et l'Immobilière Dassault ont animé le marché avec l'acquisition du 88 rue de Rivoli, qui représente 20% des volumes du trimestre.

Le troisième trimestre lui-même affiche seulement 529 millions d'euros investis, en retrait de 50% par rapport à 2024. "Ce résultat reflète davantage un trimestre de transition qu'un désengagement des investisseurs", tempère Romain Galerneau, Directeur CBRE Retail Leasing & Investment Properties France, qui note néanmoins que "le segment 50-100 millions d'euros reste plus mesuré".

Le nombre de transactions atteint un niveau historiquement bas avec 90 opérations recensées sur neuf mois, contre 110 au troisième trimestre 2024. Cette baisse illustre "une sélectivité accrue des investisseurs, qui privilégient les actifs les plus lisibles et résilients du point de vue locatif", poursuit CBRE.

Les investisseurs misent avant tout sur "les fondamentaux solides du retail, comme l'attractivité touristique pérenne de Paris" selon JLL, qui observe également "une conviction réaffirmée sur tous les formats de commerces". Cushman & Wakefield note un "fort appétit pour le high street" et un intérêt marqué pour "les retail parks et les centres commerciaux, mais l'offre disponible reste encore insuffisante".

Pour la fin d'année, CBRE espère "un atterrissage légèrement supérieur à 2024, sous conditions d'un volume traité supérieur à 500 millions d'euros au quatrième trimestre".

Logistique : fin de l'euphorie post-Covid

Le secteur logistique et industriel connaît des difficultés marquées en 2025. Les investissements reculent de 20% avec 2,5 milliards d'euros engagés sur neuf mois, tandis que le troisième trimestre affiche seulement 645 millions d'euros, un niveau historiquement bas qui témoigne de "l'absence de transaction supérieure à 100 millions d'euros" d'après JLL.

"Entre ralentissement de la croissance mondiale, réorganisation des échanges commerciaux, tensions géopolitiques persistantes, volatilité des marchés financiers et instabilité politique française, les investisseurs doivent composer avec une conjoncture à la fois plus complexe et incertaine", analyse François-Régis de Causans, Directeur Investissement I&L chez CBRE.

Sur le marché locatif, la situation n'est guère plus encourageante. Avec 2,1 millions de m² commercialisés sur neuf mois, la demande placée recule de 17% sur un an et de 31% par rapport à la moyenne quinquennale. Le troisième trimestre enregistre seulement 442 000 m² placés. "Rarement le marché des utilisateurs logistiques a été aussi perturbé par autant de chocs exogènes", constate Pierre-Louis Dumont, Managing Director I&L France chez CBRE.

L'offre immédiatement disponible atteint près de 5 millions de m² fin septembre, correspondant à un taux de vacance national de 6,6%, avec toutefois de fortes disparités géographiques allant de 2% en Nouvelle-Aquitaine et Occitanie à 10% dans les Hauts-de-France.

JLL observe que face au climat actuel, "les investisseurs se montrent hyper-sélectifs dans l'analyse de leurs choix, entraînant une polarisation extrême du marché au détriment des marchés secondaires". CBRE confirme cette tendance : "Dans un marché très sélectif, la demande se concentre sur des actifs situés dans des localisations prime, voire ultra-prime".

Perspectives : une reprise qui se fait attendre

Pour la fin d'année, les experts se montrent prudemment optimistes tout en restant réalistes. JLL anticipe "la concrétisation de plusieurs grandes transactions en fin d'année, permettant un atterrissage autour de 13 milliards d'euros à l'échelle française". Stephan von Barczy, Directeur du Département Investissement de JLL, synthétise : "Le marché de l'investissement immobilier progresse de manière mesurée mais reste profondément marqué par l'hyper-sélectivité des acquéreurs. L'activité se concentre là où le bon produit rencontre le bon prix."

Cushman & Wakefield se montre plus prospectif : "Si 2025 reste une année de transition, nous voyons déjà se dessiner les prémices d'un véritable rebond en 2026, marqué par davantage de capitaux core, un regain d'investissements étrangers et une rotation plus active des actifs", estime Aymeric Sevestre, Head of Capital Markets.

CBRE adopte une position plus prudente. Nicolas Verdillon met en garde : "2025 risque bien d'être l'année du faux rebond et de s'achever sur des volumes stables, voire en légère hausse, malgré les grandes transactions qui s'annoncent." Il souligne toutefois que "la France restera néanmoins un marché incontournable, dans lequel l'immobilier peut jouer le rôle de valeur refuge".

Tous s'accordent sur un point : l'instabilité politique et l'absence de visibilité économique constituent les principaux freins à une reprise franche du marché. Dans ce contexte, la sélectivité demeure le maître-mot, avec une concentration marquée sur les actifs prime parisiens et une attente de réajustements de prix sur les marchés secondaires.

La rédaction