Financement immobilier : un rebond sélectif en 2025, avant une année 2026 sous le signe de l’attentisme

Le marché français du financement de l’immobilier des professionnels a renoué avec la croissance en 2025. Selon l’étude annuelle de l’Institut de l’épargne immobilière et foncière (IEIF), la production de nouveaux financements a progressé de 19 % sur un an, mettant fin à trois années consécutives de recul. Un redémarrage qui tient principalement au retour des financements d’actifs et corporate, c’est-à-dire des prêts adossés à des immeubles existants ou aux opérations des investisseurs, et à une liquidité bancaire de nouveau abondante.

Pour autant, l’IEIF se garde de parler de normalisation. Le marché reste fortement polarisé et la concurrence entre prêteurs s’intensifie. « Le rebond de 2025 confirme que la liquidité est revenue sur le marché du financement immobilier et témoigne de la solidité des banques en France et en Europe, mais elle s’exprime de manière très sélective », analyse Denis Moscovici, Senior Advisor à l’IEIF.

Des conditions plus favorables, mais réservées aux meilleurs dossiers

Les banques conservent de l’appétit pour l’immobilier et disposent de capitaux à déployer, alors que l’offre d’opérations à financer demeure limitée. La concurrence se concentre donc sur les meilleurs actifs. Sur les immeubles dits prime, les mieux placés et les plus qualitatifs, les marges se resserrent et les banques acceptent de prêter une part un peu plus élevée de la valeur du bien.

À l’inverse, les bureaux périphériques, les actifs vieillissants ou les porteurs de projet insuffisamment capitalisés se heurtent à des conditions nettement plus restrictives. Les prêteurs restent attentifs au niveau d’endettement rapporté à la valeur de l’actif (le LTV) comme à la capacité des loyers à couvrir les intérêts de la dette, deux critères d’autant plus surveillés que les coûts de financement tendent à remonter.

Le refinancement, toujours au cœur de l’activité

Le refinancement demeure un moteur essentiel du marché. D’importants volumes de dette arriveront à échéance dans les prochaines années : environ 12 milliards d’euros en 2026, autant en 2027 et 13 milliards en 2028 pour le seul segment actifs et corporate. Renégociation, allongement des maturités et ajustement des plans de financement resteront donc des pratiques courantes, même si le marché absorbe désormais ces échéances plus sereinement qu’au plus fort de la crise des taux.

La gestion des actifs en difficulté, qui ne génèrent plus suffisamment de revenus, devrait par ailleurs s’intensifier entre 2026 et 2028. « Les actifs dont l’avenir est lourdement handicapé ne trouveront plus de financement sans restructuration lourde et une nouvelle histoire immobilière à raconter », prévient Denis Moscovici.

La promotion immobilière reste dans le creux de la vague

Le financement de la promotion ne profite que faiblement de l’embellie, seuls 10,3 milliards d’euros ayant été accordés en 2025 (+7 %). Les indicateurs demeurent à des niveaux historiquement bas, malgré les premières mesures de soutien public à la construction. « Le financement de la promotion reste conditionné à une réelle sécurisation commerciale et à un apport en fonds propres significatif », souligne le Senior Advisor.

Les critères environnementaux, sociaux et de gouvernance se sont durablement installés dans les politiques d’octroi des prêteurs, qui y voient un facteur de liquidité et de valorisation. En 2025, les financements verts et durables représentent désormais la moitié de la production totale.

2026, une année placée sous le signe de l’attentisme

Malgré le rebond, 2026 s’ouvre dans un climat d’attente appelé à durer. Incertitudes géopolitiques, risque de reprise de l’inflation et hausse prévisible des taux longs pèsent sur les décisions d’investissement. La liquidité restera disponible mais très sélective, au profit d’une logique de flight to quality renforcée.

Dans ce contexte, la capacité d’un actif à être transformé, repositionné ou adapté à sa trajectoire carbone devient déterminante : les immeubles obsolètes ne peuvent plus être jugés à leur seule valeur actuelle. L’IEIF anticipe enfin l’arrivée sur le marché continental de fonds de dette anglo-saxons, capables de mobiliser des capitaux importants et de proposer des conditions très compétitives, prêts à saisir les opportunités inaccessibles aux acteurs traditionnels.

Alexandre Hervaud