Projet de loi logement : Lecornu lance l’ANRU 3 et assouplit les règles sur les passoires thermiques

Ce jeudi 23 avril 2026, à l’occasion d’un déplacement à Marseille en présence de Vincent Jeanbrun, ministre de la Ville et du Logement, et de Sabrina Roubache, ministre déléguée chargée de l’Enseignement, le Premier ministre Sébastien Lecornu a annoncé un projet de loi “relance logement”. 

Le texte devrait être soumis en première lecture au Sénat dès le mois de juin, le gouvernement espérant le faire voter avant la fin de l’année. Présenté comme une “boîte à outils complète”, il s’articule autour de cinq axes principaux : renouvellement urbain, remise sur le marché des passoires thermiques, élargissement du dispositif fiscal Jeanbrun, simplification des procédures de construction et décentralisation au profit des maires.

Un troisième programme de renouvellement urbain, élargi aux villes moyennes

La mesure phare du projet de loi est le lancement de l’ANRU 3, troisième programme national de renouvellement urbain, qui figurera à l’article 1 du texte. Le gouvernement affiche une ambition inédite : sortir du cadre exclusivement urbain pour s’adresser aussi aux centres-villes dévitalisés, aux territoires ruraux et à “la France des sous-préfectures trop souvent oubliée”. L’objectif affiché est de “transformer durablement les territoires déclassés”, “restaurer l’égalité des chances” et “réinstaller la République là où elle s’est affaiblie”, selon le communiqué officiel. Environ 150 quartiers seront concernés, dont 80 % dans les quartiers populaires classiques et 20 % dans des villes moyennes et sous-préfectures jusqu’ici inéligibles. Le programme mettra également l’accent sur la lutte contre le narcotrafic, l’accès aux soins et l’adaptation au changement climatique.Dans les colonnes du Parisien, Vincent Jeanbrun a précisé que l'ANRU 3 serait déployée jusqu'en 2040, sans en chiffrer le coût à ce stade : “C'est au Parlement d'en décider”, a indiqué le ministre. 

Rappelons que l’ANRU, pour Agence nationale pour la rénovation urbaine, a été mise en place par un décret de Jean-Louis Borloo en février 2004. Comme le rappelle Le Monde, elle a contribué à la rénovation de 600 quartiers entre 2004 et 2021 pour 12 milliards d’euros de subventions. Le programme en cours s’achèvera en 2032. Le rapport de préfiguration de l’ANRU 3 confié à Philippe Van de Maele est attendu dans les prochains jours.

L’accueil des professionnels a été globalement favorable. À Marseille, Emmanuelle Cosse, présidente de l’Union sociale pour l’habitat, a salué “une impulsion forte” donnée à “une politique publique essentielle pour améliorer durablement le quotidien de millions d’habitants des QPV”, aux côtés de Marie-Noëlle Lienemann (Fédération des Coop'Hlm) et Valérie Fournier (Fédération des ESH). Le Mouvement HLM aura cinq priorités dans les échanges à venir : adaptation climatique des quartiers, vieillissement des habitants, réduction de la taille des ménages, qualité des logements et concertation renforcée. L’USH reste toutefois vigilante sur un point : que les mesures soutiennent l’effort de production et de rénovation des bailleurs, “sans pénaliser les locataires ni les demandeurs de logement social”.

CDC Habitat, représenté par Clément Lecuivre, président du directoire, a rappelé avoir investi 3,3 milliards d’euros dans les programmes ANRU 1 et 2, et annoncé avoir livré 20 000 logements en 2025, mis en chantier 20 000 autres et engagé la réhabilitation de 10 600. Également présente dans la cité phocéenne, l’Union des aménageurs s’est positionnée comme “fer de lance de cette relance du logement à horizon 2030”, mettant en avant le rôle des aménageurs “en amont de la chaîne” , capables de porter des fonciers et d’imaginer des projets d’ensemble. Quant au Conseil national de l’Ordre des architectes, représenté par son président Christophe Millet, il a porté trois propositions : repenser les autorisations de construire, renforcer la désirabilité des territoires et travailler sur le bâti existant.

700 000 passoires thermiques potentiellement remises sur le marché

Deuxième mesure majeure : l’assouplissement de l’interdiction de louer les logements classés F et G au diagnostic de performance énergétique (DPE). Les propriétaires pourront remettre leur bien sur le marché locatif à condition de s’engager à réaliser des travaux dans un délai de trois ans pour une maison individuelle, ou de cinq ans pour un appartement en copropriété. Près de 700 000 logements pourraient ainsi être remis à disposition, selon le communiqué gouvernemental, qui parle d’un “choc d’offre locative” et résume la logique du dispositif par la formule “rénover pour louer”. Vincent Jeanbrun a précisé que cette disposition reprend une proposition de la sénatrice Amel Gacquerre, déjà adoptée au Sénat. 

La mesure est également accueillie avec satisfaction par les professionnels de la rénovation. illiCO travaux, réseau de 200 agences spécialisées et filiale du groupe Hexaom, avait par le passé alerté sur les effets contre-productifs de l’interdiction de location, qui retirait mécaniquement des dizaines de milliers de logements du marché. “En permettant à 700 000 logements de retrouver le marché sous condition de rénovation, le gouvernement fait le choix de l’efficacité sur celui de la sanction. Les propriétaires ont besoin d’un cap clair et d’un accompagnement concret, c’est exactement ce que ce dispositif leur offre”, a commenté Thierry Abriat, directeur général d’illiCO travaux, dans un communiqué.

Le collectif Rénovons, qui regroupe des acteurs engagés dans la rénovation énergétique, a pour sa part dénoncé dans un communiqué "un recul qui ne dit pas son nom". Pour son coordinateur Damien Barbosa, le dispositif substitue "une promesse conditionnelle" à une obligation claire et repose sur un engagement "administratif, pas énergétique", dans un contexte où les capacités de contrôle sont jugées insuffisantes.

Le dispositif Jeanbrun assoupli sur trois points

Le projet de loi prévoit également d’élargir et d’assouplir le dispositif fiscal du bailleur privé, dit “Jeanbrun”, issu de la loi de finances 2026. Ce mécanisme d’amortissement fiscal est conditionné à un engagement de location de neuf ans minimum. Trois évolutions sont annoncées par le communiqué officiel : extension aux maisons individuelles dans l’ancien, abaissement du seuil de travaux de 30 % à 20 % du prix d’acquisition, et simplification des exigences énergétiques. Concrètement, pour un bien acheté 200 000 euros, l’effort requis en travaux passe de 60 000 à 40 000 euros. 

L’exigence d’atteindre après travaux une étiquette A ou B au DPE, jugée quasi inaccessible en rénovation d’ancien, devrait être remplacée par un critère de progression de deux lettres de DPE. Un recalibrage pragmatique : viser une étiquette A ou B après travaux dans l’ancien relève de l’exploit, particulièrement en copropriété, où un propriétaire isolé ne peut guère peser sur la performance énergétique globale de l’immeuble. Quant à la réintégration des maisons individuelles, soit plus de la moitié du parc immobilier français, elle corrige une incohérence de fond : sans elle, le dispositif Jeanbrun restait cantonné aux grandes copropriétés urbaines, précisément là où les propriétaires disposent de la moindre marge de manœuvre pour engager des travaux.

Simplification des procédures et décentralisation vers les maires

Le projet de loi comporte deux autres volets. D’une part, une batterie d’outils destinés à mettre fin aux blocages, dont certains projets locaux mettent aujourd’hui “jusqu’à trois mandats à aboutir”, souligne le communiqué officiel. Le gouvernement propose la création d’une procédure “Urgence Relance Logement” (URL) pour les projets portés par les maires et validés par les préfets, une “autorisation de construire unique” pour simplifier et sécuriser les projets, ainsi qu’une réduction des délais de recours abusifs. 

Dans Le Parisien, Vincent Jeanbrun a précisé que les opérations ne concerneront que des zones déjà classées "urbanisées" ou "à urbaniser" dans les PLU, sans impact sur l'objectif de zéro artificialisation nette récemment assouplié. Sur le volet sensible de la limitation des recours, le ministre défend une mesure ciblée : “On ne limite pas la capacité de tout citoyen ou association à contester un projet. Mais simplement sa répétition, quand elle ne vise qu'à retarder sa mise en œuvre”. À noter que les mesures les plus polémiques ont, à ce stade, été écartées du texte – notamment un assouplissement de la loi SRU, pourtant soutenu par Vincent Jeanbrun, selon Le Monde.  

L’objectif affiché : “Que les projets décidés par les élus puissent être livrés dans le temps d’un mandat municipal.” D’autre part, un “nouvel acte de décentralisation” donnera aux maires davantage de leviers sur l’attribution des logements sociaux, avec la possibilité de proposer des candidats et d’adapter les critères à leur territoire.

Alexandre Hervaud