Présenté le 24 juin en Conseil des ministres, le projet de loi Relance logement vise deux millions de logements d’ici à 2030. Choc fiscal, simplification, décentralisation, rénovation de masse : décryptage d’un texte clivant, en pleine canicule.

Détaillé dès le mois de mai à Décideurs Immo par Vincent Jeanbrun, le projet de loi Relance logement sera présenté ce 24 juin en Conseil des ministres, au terme de neuf mois de travail. Son cap, affiché dès le dossier de presse fourni par le ministère : 2 millions de logements d’ici à 2030, soit près de 400 000 par an dont 125 000 sociaux, quand la production neuve reste sous les 300 000 unités. Selon le ministère, le texte sera examiné en procédure accélérée, pour un passage en séance à l’Assemblée à la rentrée et une adoption visée avant les discussions budgétaires de fin 2026.

Cœur du système pour les professionnels de la pierre, le « dispositif Jeanbrun » est musclé. Disponible depuis le 21 février, il permet de déduire des revenus locatifs une part du prix d’acquisition et les charges, en contrepartie de loyers plafonnés et sans condition de zonage. Trois assouplissements visent l’ancien : seuil de travaux abaissé de 30 % à 20 % du prix (40 000 euros au lieu de 60 000 pour un bien à 200 000 euros), exigence de performance ramenée d’un DPE A ou B à l’étiquette D sans chaudière fossile, et ouverture aux maisons individuelles. 

« La philosophie, c’est du logement partout pour tous », résumait le ministre à Décideurs Immo, opposant cette absence de zonage au Pinel, qui « a concentré tous les efforts d’investissement aux mêmes endroits, faisant monter le prix du foncier ». Trois mois après le lancement, le bilan reste contrasté : frémissement dans le neuf, attentisme dans l’ancien, sur fond de prudence des investisseurs liée aux tensions au Moyen-Orient et de frilosité des banques, dont la formation devient « une priorité ». Quant à la stabilité, indispensable aux yeux des promoteurs échaudés par les réformes successives, le ministre oppose l’engagement de conservation de neuf ans inscrit dans la loi, qui rend selon lui « juridiquement impossible » tout retour en arrière pour les investisseurs déjà engagés.

Simplification et décentralisation

Deuxième levier, la simplification. Une opération d’aménagement met huit à dix ans à sortir de terre, quand la construction n’en réclame que deux à trois. Le texte crée les opérations d’intérêt local (OIL), cadre dérogatoire proposé par le maire et validé par le préfet, dispensant de mise en conformité des documents d’urbanisme. Dans leur périmètre, l’avis des architectes des bâtiments de France (ABF), aujourd’hui conforme, devient simple. L’inspiration est assumée : un « modèle JO », voire « Notre-Dame », pour bâtir vite. Un article consacré à La Défense ouvre par ailleurs la voie au « logement reconditionné », transformation de bureaux assouplissant les règles de gabarit sans transiger sur la sécurité ni la performance énergétique.

Le troisième axe décentralise. Un statut d’autorité organisatrice de l’habitat (AOH), assorti du pilotage de MaPrimeRénov’, est confié aux métropoles et ouvert aux départements et intercommunalités volontaires. Surtout, le maire voit son rôle renforcé dans l’attribution des logements sociaux, avec la faculté de proposer ou classer des candidats et un droit de veto, strictement encadré, à l’encontre de personnes condamnées pour des faits graves. « Je préférerai toujours que le logement social loge une infirmière ukrainienne plutôt qu’un délinquant multirécidiviste », a déclaré le ministre dans Le Monde, prenant ses distances avec la préférence nationale du RN.

Passoires thermiques : la mesure qui chauffe

Reste le volet le plus lourd, et le plus exposé. Il intervient alors que le pays suffoque sous l’un des épisodes caniculaires les plus sévères de son histoire, et concerne précisément les logements les plus déficients : les quelque 700 000 passoires classées F et G, vouées à sortir du marché locatif à l’horizon 2028. 

Le projet de loi autorise leur maintien en location contre un engagement de travaux, sous trois ans pour les maisons et cinq ans pour les copropriétés. « Une rénovation massive plutôt qu’une interdiction massive », plaide le ministre dans le quotidien, jugeant « inconséquent » de retirer 700 000 logements quand l’objectif est d’en produire 2 millions. Selon le ministère, l’engagement suppose un contrat signé et un acompte conséquent, rendant le renoncement improbable. Le parc social bénéficie en parallèle de 500 millions d’euros supplémentaires destinés à près de 700 bailleurs.

La mesure prête pourtant le flanc à la critique, que la fournaise rend criante. Sur LinkedIn, Manuel Domergue, directeur des études de la Fondation pour le logement des défavorisés, n’a pas mâché ses mots à la lecture de l’interview du ministre dans Le Monde : « Quand il fait 40°C, c’est pas facile de garder son calme en lisant l’interview du ministre qui s’interroge sur la manière dont on pourrait bien adapter les logements aux canicules, alors que la Fondation pour le Logement des Défavorisés vous a mâché tout le travail depuis des années, on a même déposé l’an dernier une proposition de loi pour systématiser les volets, obliger les bailleurs à installer protections solaires et brasseurs d’air, interdire les coupures d’électricité pendant l’été, ouvrir MaPrimeRénov’ aux monogestes de confort d’été, lever les obstacles à l’adaptation des logements (copro, ABF...), financer un plan d’adaptation des HLM… ». Et d’ajouter, désabusé :  « On vous a tellement mâché le travail qu’on a même fait le boulot politique pour vous, en allant convaincre 150 députés de 8 groupes politiques différents. Le ministère n’a JAMAIS soutenu cette proposition de loi, ne l’a jamais mis à l’agenda, n’a même pas donné son AVIS ». 

Du reste, le confort d’été demeure une intention plus qu’une obligation : sa prise en compte relèvera d’amendements, à commencer par le vote en assemblée générale, à la majorité simple, de la pose de volets ou de stores. Le think tank Équilibre des énergies juge par ailleurs la trajectoire irréaliste et plaide pour viser la classe C du DPE plutôt que B. La rénovation se déroulera en outre souvent en site occupé, ses compensations au locataire restant à préciser au Parlement. L’équation se tend d’autant que le budget de MaPrimeRénov’ se réduit, quand les ABF refusent encore, dans l’ancien, l’installation de volets pourtant essentiels par forte chaleur, un « débat qui doit avancer rapidement », concède le ministre dans Le Monde. 

En toile de fond, un troisième programme de rénovation urbaine, l’« ANRU 360 », doté de 5 milliards d’euros pour 150 premiers quartiers, élargi aux villes moyennes et à l’outre-mer. L’encadrement des loyers, lui, ne figure pas dans le texte : selon le ministère, le plafonnement expérimental, qui s’achève le 26 novembre dans 73 territoires, pourrait être prolongé par un autre véhicule législatif, le débat de fond étant renvoyé à 2027 - à ce sujet, le nouveau maire de Paris, Emmanuel Grégoire, a récemment estimé dans Libération que « si l’encadrement des loyers n’est pas prolongé, les prix repartiront fortement à la hausse ». 

Alexandre Hervaud