Vincent Jeanbrun : "Ce niveau d'accompagnement est inédit dans l'histoire des dispositifs fiscaux destinés à relancer le logement"

Décideurs Immo. En quoi le nouveau dispositif fiscal du bailleur privé se distingue-t-il de ses prédécesseurs, tels que Pinel ou Denormandie ? Quelle philosophie guide sa mise en place ?

Vincent Jeanbrun. La philosophie, c’est du logement partout pour tous. « Pour tous », cela signifie qu’en contrepartie de l’avantage fiscal consenti par l’État, des loyers plafonnés s’appliquent à différents niveaux, du très social jusqu’à l’intermédiaire. Plus le propriétaire bailleur pratique des loyers sociaux, plus il est accompagné fiscalement.

Ensuite, il y a l’absence de zonage. C’est fondamental. Avec le Pinel, le zonage a concentré tous les efforts d’investissement aux mêmes endroits, faisant mécaniquement monter le prix du foncier, renchérissant les coûts de sortie et fragilisant le modèle économique. Par ailleurs, construire massivement au même endroit et au même moment a créé des effets de saturation du marché, y compris pour les investisseurs au moment de la revente. L’idée est d’accompagner la production là où le marché ne se suffit pas à lui-même : en plein cœur de Paris, l’avantage fiscal n’est pas nécessaire, les prix faisant leur travail. Nous voulons orienter l’investissement là où il fait vraiment sens économiquement.

Enfin, la mécanique du dispositif elle-même, qui peut sembler complexe de l’extérieur, produit en réalité un impact bien plus puissant sur la fiscalité : si l’achat est bien dimensionné, le propriétaire ne paie pas d’impôt sur les revenus du bien et peut, en plus, réduire son assiette d’imposition globale. L’effet positif est double. Les locataires remboursent le crédit, la défiscalisation neutralise l’impôt, et l’économie réalisée sur les revenus peut permettre de reconstituer presque intégralement le capital de départ. Ce niveau d’accompagnement est inédit dans l’histoire des dispositifs fiscaux destinés à relancer le logement, à l’échelle française comme européenne. L’État consent à un effort important en renonçant à des recettes fiscales, mais cela permet deux choses essentielles : créer des loyers abordables et relancer la production dans un contexte de crise sans précédent. Rappelons qu’un quart des familles françaises vivent dans un logement appartenant à un petit bailleur privé, soit davantage que dans le parc social. Et ce « petit bailleur », c’est en moyenne une famille qui possède 1,1 logement mis en location pour compléter sa retraite.

Promoteurs, constructeurs et notaires reprochent aux dispositifs successifs d’avoir été modifiés avant même d’avoir produit leurs effets. Cette fois-ci, quelle garantie de stabilité pouvez-vous offrir sur trois ans ?

Ce dispositif est inscrit dans la loi. Pour en bénéficier, le propriétaire s’engage à conserver le bien neuf ans et à le louer en résidence principale pendant toute cette durée. Cela signifie qu’il est juridiquement impossible de revenir sur les conditions applicables aux investisseurs engagés. C’est une vraie garantie de stabilité.

Cela dit, notre ambition est de faire évoluer le dispositif sur sa partie « ancien », notamment parce que le recours au 49-3 lors du vote de la loi de finances a contraint l’écriture du texte. Résultat : le seuil de travaux pour les logements anciens, actuellement fixé à 30 % du prix d’acquisition, est parfois inadapté selon les territoires. L’obligation d’atteindre un DPE A ou B est, quant à elle, presque inapplicable dans les copropriétés, et, même, économiquement absurde dans certains cas, où il serait question de 100 %, voire de 120 % du prix du bien en travaux. Nous souhaitons abaisser ce seuil à 20 % et remplacer l’obligation de résultat en A ou B par une obligation d’amélioration de deux lettres. Ces corrections devraient trouver leur place dans le projet de loi sur le logement.

Sur le marché du neuf, l’engouement commence à se manifester. Nous avons maintenant besoin que les banques jouent leur rôle : trop de clients intéressés par le dispositif ont essuyé un regard vide de leur conseiller bancaire. Former les réseaux bancaires est désormais une priorité.

Trois mois après la mise en place du dispositif, quel premier bilan tirez-vous ?

Lors du comité de suivi durant lequel j’ai réuni l’ensemble des acteurs – que j’appelle l’équipe de France du logement –, plusieurs enseignements sont ressortis. L’appétence est réelle : dès le lancement, les demandes d’information ont été nombreuses. Les citoyens cherchent à comprendre le dispositif et à l’appliquer à leur situation personnelle. Sur le neuf, le frémissement est là. Sur l’ancien, l’attentisme était prévisible et perdurera tant que les corrections évoquées ne sont pas votées.

Ce démarrage intervient toutefois dans un contexte compliqué, marqué par les tensions au Moyen-Orient et la fermeture du détroit d’Ormuz. Cela suscite la prudence des investisseurs. C’est un point de vigilance, mais aussi, paradoxalement, une bonne nouvelle : si la situation se stabilise, le rebond pourrait être significatif. Les promoteurs que nous rencontrons, à commencer par les plus importants d’entre eux, sont convaincus qu’une reprise franche sera possible dès que la visibilité reviendra. Dans les périodes troublées, investir dans la pierre reste l’un des placements les plus sûrs : c’est précisément le message que les conseillers bancaires devraient transmettre à leurs clients.

Pour évoquer la transformation des bureaux en logements, vous introduisez le concept de « logement reconditionné » : en quoi consiste cette approche ?

Le problème central de la transformation des bureaux en logement, c’est qu’elle n’est plus rentable. Dans de nombreux cas, démolir et reconstruire revient souvent moins cher. C’est économiquement compréhensible, mais écologiquement absurde : la structure existe, autant en tirer parti. Le concept de « bâtiment reconditionné » part d’un constat simple : une partie des surcoûts provient de l’obligation de détruire des éléments parfaitement fonctionnels. Exemple concret : les normes du droit du travail imposent des dimensions d’escaliers différentes de celles du Code de l’urbanisme. Résultat, des escaliers en parfait état doivent être démolis et reconstruits à l’identique, ou presque. Même logique pour les places de parking. Le reconditionné, c’est accepter qu’une place de stationnement légèrement sous-dimensionnée n’est pas un obstacle rédhibitoire, surtout quand les sous-sols des bureaux des années 2000 sont souvent plus spacieux que ceux d’un immeuble haussmannien.

L’idée est simple : ne transiger ni sur les normes de sécurité ni sur la performance thermique et énergétique, mais assouplir intelligemment les règles de gabarit là où elles ne servent qu’à bloquer. Ce concept est particulièrement adapté pour des logements étudiants ou seniors, dans lesquels la configuration des plateaux de bureaux est trop contraignante pour du logement familial. Le chantier est en cours, et nécessitera des modifications législatives et réglementaires. Nous y travaillons déjà, notamment en nous appuyant sur les recommandations du rapport de Robin Rivaton.

La simplification des procédures s’est imposée pour les JO de Paris 2024 parce qu’il y avait une date butoir non négociable. Comment reproduire cette pression dans un contexte où les délais sont structurellement plus longs ?

Quand je rencontre des maires nouvellement élus, je leur dis que je ferai tout pour que leurs promesses de campagne se concrétisent pendant leur mandat. En moyenne aujourd’hui, une opération d’aménagement prend dix ans : un mandat de maire dure six ans. Sur ces dix ans, la phase de construction représente au maximum deux ans et demi, le reste n’est qu’administratif. Or, ce délai administratif n’est pas seulement long : il est coûteux, car les terrains sont portés, les financements immobilisés.

Mon projet de loi sur le logement crée ce que j’appelle des URL, pour Urgence Relance Logement. Le principe est simple : un maire identifie un projet, en fait la demande au préfet, qui valide l’intérêt général de l’opération, et toutes les procédures administratives sont compressées, sur le modèle de ce qui a été fait pour les Jeux olympiques. Les recours restent possibles, mais encadrés. Surtout, ce dispositif est ouvert partout sur le territoire, la petite commune qui a besoin de dix logements pour loger son institutrice bénéficie du même outil qu’une métropole nécessitant une ZAC de plusieurs milliers d’habitations. L’intelligence du couple maire-préfet prime sur toute logique de zonage.

Concernant les passoires thermiques, les délais accordés aux propriétaires pour rénover (3 à 5 ans) seront-ils assortis de mécanismes de vérification ?

Il faut d’abord obtenir le vote de la proposition de loi de la sénatrice Amel Gacquerre, qui vient précisément donner du souffle aux propriétaires pour qu’ils continuent à louer le temps de réaliser leurs travaux, et donc à percevoir des revenus locatifs qu’ils pourront réinvestir dans la rénovation. La logique est simple : sans cette loi, entre 600 000 et 700 000 logements sortiraient du marché, ce qui ampute d’autant notre objectif de 2 millions de logements supplémentaires.

Nous soutenons également le concept de vente en futur état de rénovation, une sorte de VEFA [Vente en l’état futur d’achèvement, ndlr] appliquée à l’existant, sur laquelle les banques peuvent s’appuyer pour cautionner un bien dont l’état futur est contractuellement défini.

Dans une étude, le think tank Équilibre des énergies plaide pour une approche plus réaliste : viser la classe C du DPE plutôt que B, privilégier le remplacement des équipements fossiles sur la rénovation globale, et revoir le calendrier d’interdiction de location des passoires. Cette trajectoire vous semble-t-elle plus crédible que la feuille de route actuelle ?

L’argent investi dans la rénovation va directement aux artisans et aux entreprises, ce n’est pas neutre économiquement. Par ailleurs, les calculs qui sous-tendent ces trajectoires sont souvent établis aux prix actuels du gaz et du fioul. Or, la transition énergétique s’impose aussi parce que nous approchons d’un point de bascule dans la production mondiale d’hydrocarbures. Quand les réserves s’épuisent, les producteurs arbitrent entre export et marché intérieur, et l’Europe se retrouve exposée. Nous sommes encore dans les délais pour planifier cette transition intelligemment : c’est maintenant qu’il faut agir. Le seul vrai point de vigilance consiste à ne pas dissocier électrification et isolation. Installer une pompe à chaleur air/air dans un logement mal isolé, c’est une aberration économique : la machine tourne en surrégime, la facture explose, la promesse d’économies disparaît. Isolation et renouvellement des équipements doivent aller de pair.

Pascal Boulanger, président de la FPI, interpelle les maires nouvellement élus pour qu’ils « passent aux actes » en délivrant des permis de construire. Comment transformer la volonté politique en mises en chantier effectives ?

Plusieurs freins se cumulent. Tout d’abord, de nombreux permis ont été bloqués par des recours parfois abusifs. La loi Huwart, récemment adoptée, apporte de premières protections utiles. Mais le sujet de fond, c’est la confiance des maires. Rien ne se bâtit contre eux. Il faut leur donner envie de construire, notamment en leur offrant davantage de maîtrise sur les politiques de peuplement du logement social. Un maire qui sait qu’il peut proposer des candidats prioritaires – primo-accédants, travailleurs locaux, apprentis – et que les bailleurs sociaux disposeront d’outils réels pour gérer les situations problématiques, c’est un maire qui sera plus enclin à signer des permis. 

La solidarité nationale implique un comportement exemplaire de ses bénéficiaires : c’est un principe que je souhaite inscrire clairement dans la loi. Et puis il y a la question du temps. Un élu qui lance un projet en début de mandat et ne peut pas inaugurer avant la fin des six ans perd tout intérêt politique à construire. Les opérations d'intérêt local (OIL) que nous créons visent précisément à lui permettre de voir le résultat de ses décisions dans les délais d’un mandat.

L’assouplissement du ZAN [Zéro artificialisation nette, ndlr] a été voté avec la loi de simplification, au regret de certains anciens ministres. Votre plan a-t-il vraiment besoin de ces assouplissements pour atteindre ses objectifs ?

Une commune qui n’a pas besoin de construire pendant dix ans peut mettre ses droits à bâtir dans un pot commun, au bénéfice d’un territoire voisin en demande, et récupérer des droits en retour. C’est une logique de solidarité territoriale qui me paraît à la fois ambitieuse et réaliste. Pour autant, il ne faut pas étouffer les territoires. Être trop exigeant trop vite ne fait que braquer tous les acteurs. Cela a été le cas avec les ZFE : une écologie perçue comme punitive, qui a fini par produire exactement l’inverse du résultat recherché. La méthode compte autant que l’objectif.

Propos recueillis par François Arias et Alexandre Hervaud