Immobilier de luxe : la France tient son rang

À Paris, premier marché résidentiel de luxe français, le nombre de transactions a doublé entre 2015 et 2025. Surtout, le segment haut de gamme a mieux encaissé la correction que le marché conventionnel, avec un repli de 6 %, contre 9 % entre 2022 et 2025. Depuis 2024, les appartements de luxe sont même repartis à la hausse (+3,9 % entre 2024 et 2025, contre +1,4 % pour le conventionnel), pour un prix médian de 23 600 euros par mètre carré. Les maisons ressortent, elles, à 32 000 par mètre carré. Ces estimations, établies par Knight Frank à partir des données DVF+, figurent dans son étude Le luxe en France, parue en juillet 2026.

Le constat vaut au-delà de la capitale, et il tient à un moteur démographique. Knight Frank recense 713 626 grandes fortunes dans le monde en 2026, soit une progression de 29 % depuis 2021, et anticipe une hausse supplémentaire de 33 % d’ici à 2031. La France a enregistré 3 781 UHNWI (« ultra high net worth individuals », au patrimoine supérieur à 30 millions de dollars) de plus sur cinq ans, ce qui la place au troisième rang européen et au septième mondial en volume. Elle devrait s’y maintenir avec 3 185 nouvelles grandes fortunes attendues d’ici à 2031. Or l’immobilier pèse environ 30 % de la richesse investissable de cette clientèle.

Reste que le marché ne monte plus en bloc. « Une adresse ne suffit plus, un produit ne suffit plus, même un actif prime ne suffit plus. Il faut désormais réunir rareté, service, usage, marque et expérience », prévient Magali Marton, directrice Études & Recherche de Knight Frank France.

Paris, une reprise très segmentée

Le marché parisien se structure désormais en trois strates, comme le montre une étude Barnes de juin 2026 : autour de 14 140 euros par mètre carré pour l’immobilier de qualité, environ 20 150 pour le haut de gamme, et 27 500 en moyenne pour le prestige, avec des pointes au-delà de 50 000 euros le mètre carré. La polarisation est nette. « Rive gauche comme rive droite, un constat s’impose : les ventes sont tirées par les biens les plus exclusifs, ceux proposés au-delà de 3 millions d’euros. Sur ce segment, notre activité connaît une hausse de 54 % de son volume au 1er semestre 2026 ! », relève Richard Tzipine, directeur général de Barnes.

Le cœur de marché, lui, reste grippé. Les élections municipales ont nourri l’attentisme des familles aisées entre janvier et avril, et certains vendeurs campent sur des valeurs devenues intenables. Barnes anticipe une nouvelle baisse de 3 à 5 % d’ici à la mi -2027 pour fluidifier les transactions.

Le retour des acheteurs américains

L’atout maître du marché français tient à son attractivité internationale, réactivée par les turbulences géopolitiques. « Il est paradoxal que les Français soient les rois du french-bashing et aient tendance à lorgner sur les grandes villes européennes comme Milan ou Madrid, alors que les acheteurs du monde entier rêvent d’investir à Paris, qu’ils voient comme un graal », observe Richard Tzipine.

Le mouvement dépasse la capitale. À Bordeaux, la clientèle américaine est passée d’environ 3 % des projets d’acquisition à près de 10 % au premier semestre 2026. « Ces clients privilégient souvent d’abord la location, le temps de s’approprier Bordeaux et ses quartiers, avant de se porter acquéreurs », détaille Aymeric Sabatié-Garat, directeur associé de Barnes Bordeaux. Le phénomène gagne même des territoires jusqu’ici imperméables, comme les Yvelines.

Alpes et Riviera, la prime au mode de vie

L’indice PIRI (Prime International Residential Index) de Knight Frank, arrêté au quatrième trimestre 2025, éclaire une France prime à deux vitesses. Méribel progresse de 9 % sur un an, Courchevel de 6,9 %, Chamonix de 5 % et Saint-Tropez de 4,8 %. Paris plafonne à 1,3 % et Megève recule de 1 %. La « France prime » se comporte moins comme un bloc que comme un portefeuille de micromarchés, chacun sensible à son propre équilibre entre stock neuf, contraintes foncières et clientèle internationale.

Dans les Alpes, la rareté fait le prix : les transactions de luxe ont reculé de 20 % entre 2022 et 2025, mais les prix des appartements haut de gamme ont bondi de 20 % sur la même période, contre 12 % pour le conventionnel. Le prix médian atteint 16 300 euros par mètre carré pour les appartements et 23 200 pour les maisons et chalets. Sur la French Riviera, le nombre de transactions a grimpé de 36 % dans les Alpes-Maritimes et de 44 % dans le Var entre 2020 et 2025 par rapport à la moyenne 2015-2020, avec des prix médians de 19 000 et 20 100 euros par mètre carré pour les maisons de luxe.

Sur le littoral, la rareté fait loi

Les grands sites de bord de mer illustrent la même mécanique. Le bassin d’Arcachon affiche des valeurs pouvant atteindre 30 000 euros par mètre carré en première ligne au Pyla-sur-Mer comme au Cap Ferret, dans un marché où la demande excède structurellement l’offre. Sur la côte basque, Biarritz culmine à 40 000 euros par mètre carré pour les biens d’exception avec vue mer. Barnes y constate un retour des acheteurs internationaux, qui représentent désormais 10 à 15 % de la clientèle.

L’île de Ré offre un cas d’école des effets de la réglementation sur les valeurs. Depuis juin 2025, une autorisation et un numéro d’enregistrement sont exigés pour louer une résidence secondaire en courte durée, et ces autorisations restent quasiment impossibles à obtenir pour les nouveaux arrivants. La rentabilisation locative d’un achat devient donc hors d’atteinte, ce qui place mécaniquement en position de force les acquéreurs sans besoin d’emprunt ou de mise en location.

Le capital privé change d’échelle

La bascule la plus spectaculaire se joue côté investissement. En dix ans, alors que le volume placé en immobilier d’entreprise en France a été divisé par deux, les montants attribuables aux capitaux privés ont doublé, à 2,3 milliards d’euros par an en moyenne depuis 2022 contre 1,2 milliard sur 2016-2021. Moins dépendants de la dette que les institutionnels, ces investisseurs ont pu saisir des actifs décotés dans un environnement moins concurrentiel.

Le phénomène est plus marqué encore en résidentiel et en hôtellerie, où la part du privé dans les volumes investis est passée de 10 % en 2021 à 27 % en 2025, avant d’atteindre 65 % sur les quatre premiers mois de 2026. Knight Frank cite l’acquisition de l’hôtel Pullman Paris Tour Eiffel par Batipart, en vue d’un repositionnement en 5 étoiles, ou celle de l’immeuble d’angle 29 Sèvres/48 Raspail dans le 6e arrondissement par la famille Raingold (GCI Investissement), destinée à une restructuration en produit prime.

Branded residences, le relais attendu

Reste un gisement peu exploité. Les résidences de marque, immeubles mixtes associant appartements de luxe et services opérés par des groupes hôteliers, se concrétiseront à Paris dès 2027 avec l’Îlot Saint-Germain, dans le 7e arrondissement, sous l’égide du groupe Maybourne. La capitale ne manque pas d’atouts, à commencer par ses douze palaces, un record mondial. Le nombre de chambres en 5 étoiles et palaces progresse d’ailleurs de 3,3 % par an depuis 2021, contre 0,3 % toutes gammes confondues.

L’équation de long terme achève de convaincre. Face au vieillissement démographique européen, les marchés immobiliers ne pourront plus miser sur le volume. « Les grandes fortunes ne cherchent plus à multiplier les acquisitions, mais à détenir moins, mieux, et plus intelligemment », résume Thibault de Saint Vincent, président de Barnes, qui voit dans 2026 et 2027 « de très beaux millésimes, portés par un retour à la valeur réelle, à la rareté et à la quête de sens qui redéfinit le luxe contemporain ».

Alexandre Hervaud