Frédéric Ciuntu (ADI) : "Aujourd’hui, il faut que le collaborateur soit mieux au travail qu’à la maison"

Décideurs. Trois mois après votre élection à la tête de l’ADI, comment analysez-vous l’évolution des besoins immobiliers des entreprises en matière de bureaux ?

Frédéric Ciuntu. Les tendances observées ces trois dernières années n’ont pas fondamentalement changé. Le recul du télétravail dans les entreprises se poursuit, les directions souhaitant que les salariés reviennent au bureau. Toutes les entreprises s’y mettent progressivement, y compris celles qui avaient été très en pointe sur le télétravail. C’est une tendance mondiale, pas uniquement française. Les directions se sont rendues compte des conséquences du télétravail pour l’entreprise, mais surtout pour le collaborateur. Il peut se révéler contre-productif  : il l’empêche d’être irrigué par les échanges avec les autres. Plus un collaborateur reste chez lui, moins il évolue dans l’entreprise. Ce n’est ni volontaire ni une sanction, mais il reste dans sa sphère de compétences, sans s’alimenter de ce que les autres peuvent lui apporter.

Ce retour au bureau n’a pas d’incidences sur les surfaces, car le poste n’est plus affecté dans de nombreuses grandes entreprises. Ce n’est pas parce que le télétravail passe de deux ou trois jours par semaine à un seul qu’il y aura une répercussion sur le besoin de diminuer les mètres carrés. La majorité des directeurs immobiliers pensent que le poste non affecté ne sera pas remis en cause. La partie réservée aux bureaux physiques se stabilise. En revanche, la partie collaborative et services se développe. Le retour au bureau entraîne une volonté des entreprises de mettre les espaces au service du collaborateur. Avant le Covid, il fallait que le collaborateur soit aussi bien qu’à la maison. C’est là que des postes de travail fixes ont commencé à être supprimés : pourquoi fixer un collaborateur à la même place alors que chez lui, il peut travailler dans sa cuisine, son salon, sa chambre, assis sur un pouf ?

Aujourd’hui, il faut qu’il soit mieux qu’à la maison. Le poste non affecté ne se discute plus, Le collaborateur doit pouvoir évoluer au cours de la journée. Et qu’il y ait des services : restauration facilitée, salles de sport, conciergerie, voire un pôle médical dans le campus ou à proximité, de façon à ce que le collaborateur puisse vivre autour de son bureau sans être obligé de rentrer chez lui pour aller chez le médecin ou le kinésithérapeute.

La localisation des bâtiments fait partie des nouveaux critères essentiels : moyens de communication, qualité environnementale et du bâti, ouverture sur des espaces extérieurs, mais aussi services à proximité pour faire ses courses, aller à la poste, chez le cordonnier, etc., sans être obligé de courir le soir.

Dans le contexte de taux d’occupation en baisse dans les quartiers d’affaires, comment les directeurs immobiliers peuvent-ils repenser leur stratégie patrimoniale ?

Le coût reste un facteur important, mais le directeur immobilier a toujours en tête le critère de la qualité, ainsi que le bien-être des collaborateurs. La question est : comment, à budget égal, faire mieux pour les collaborateurs et pour l’entreprise ?

Le poste non affecté a été une grande aide, avec une réduction de 15 à 40 % des surfaces selon la typologie du bâti. Grâce à cela, les entreprises ont pu réaménager intelligemment leurs espaces de travail ou déménager dans des bâtiments souvent mieux localisés et correspondant davantage aux normes actuelles. C’est ce qu’il ressort de la réflexion que nous avons menée avec notre commission Tertiaire dans notre publication "Bureaux, ce que veulent (vraiment) les directeurs immobiliers". Les bureaux sont beaucoup plus petits : il y a une douzaine d’années ils mesuraient 1,80 mètre, puis 1,60, 1,40, et aujourd’hui 1,20. Pourquoi ? Parce qu’il n’y a plus de papier, plus rien n’est imprimé. Vous ne posez plus de dossiers sur vos bureaux puisque tout est digitalisé et que vous ne prenez pas forcément le même poste tous les jours.

Les entreprises mettent aujourd’hui, pour dix collaborateurs, entre six et sept bureaux physiques classiques. Cela a libéré beaucoup de place et permis d’avoir des espaces plus conviviaux : de grandes bibliothèques pour la concentration ou de grandes cafétérias d’étage qui remplacent les salles de réunion classiques. Il reste encore quelques entreprises qui n’ont pas adopté ces nouveaux modes de travail, donc une marge de manœuvre existe. Mais celles qui l’ont fait sont arrivées au bout du chemin, et le gain de surface est relativement marginal aujourd’hui. En 10 ans, les espaces réservés au bureau ont diminué de 30 % au profit des espaces collectifs et collaboratifs. 

L’ADI a publié récemment un communiqué concernant le report à 2030 du décret BACS. Comment allez-vous mobiliser vos adhérents pour qu’ils profitent de ce délai pour se mettre en conformité plutôt que de différer leurs projets ?

Nous sommes assez pragmatiques. Certaines choses sont faisables, d’autres moins, certaines sont coûteuses et pas forcément toujours plus efficaces. Nos adhérents les plus en pointe utilisent leur GTB (Gestion Technique du Bâtiment) pour réaliser des économies d’énergie et atteindre les objectifs fixés par leur schéma directeur énergie. Ce document programmatique vise à mobiliser les collaborateurs, via des challenges internes sur les économies d’énergie, mais aussi à mobiliser les prestataires en leur demandant des rapports mensuels, une adaptation fine des paramétrages des installations… et d’aller jusqu’au développement, au sein des équipes immobilières, de l’energy management, qui permet, d’être alerté en temps réel des consommations des immeubles. Mais tout le monde n’est pas aussi avancé ! Il faut donc que le marché propose des solutions adaptées aux besoins des entreprises et à leurs équipes. L’idée de l’ADI est d’inciter à faire les choses intelligentes et surtout à impact. Nous examinons en premier ce qui impacte avec un coût raisonnable. Les grandes directions immobilières ont anticipé et sont allées plus loin que le décret tertiaire. Au lieu de se caler sur un horizon 2030, elles ont cherché à prévoir 2050 pour anticiper.

Selon vous, la fonction d’energy manager devrait-elle se généraliser au sein des grandes entreprises ?

Dans ces structures, de plus en plus de personnes sont consacrées à la RSE au sens large. Souvent, au sein des directions immobilières, il y a aujourd’hui un responsable RSE. Ce qui est intéressant, c’est que la fonction immobilière devient de plus en plus stratégique, et le responsable RSE a un impact à tous les niveaux : pas uniquement dans l’exploitation des bâtiments, mais dans la conception, le choix, les renégociations de baux.

Donner une voix plus importante à la fonction immobilière fait aussi partie de notre objectif. L’ADI publiera bientôt un guide de la fonction immobilière en la mettant au cœur de la stratégie et en expliquant ce qu’est un directeur immobilier : il est bien sûr question de l’exploitation, mais pas uniquement. Une direction immobilière achète, construit , vend, loue. Autrement dit, mener une politique d’asset management dynamique.

Vous avez rejoint le Comité de suivi de la réorganisation de la fonction immobilière du ministère de la Justice, présidé par Stephan de Faÿ. Quels seront les contours de vos missions ?

Cette mission est passionnante. L’idée est d’apporter un regard extérieur à l’organisation de l’immobilier de la Justice. En ce qui me concerne, je vais m’efforcer de transmettre la vision d’un grand utilisateur. Comment apporter au Ministère de la Justice les expériences réussies des grands utilisateurs ? Comment faire mieux avec le même budget ? Je prends cela comme une mission d’intérêt général et je suis très heureux de partager mes connaissances.

Propos recueillis par Alexandre Hervaud - Photo ©ADI