Pascal Boulanger (FPI) : "Tous les acteurs se tiennent prêts, mais la confiance fait encore défaut"

Décideurs. Quel bilan tirez-vous de l’année 2025 ? Comment s’annonce le début de 2026 ?
Pascal Boulanger. L’année 2025 restera dans les mémoires comme l’une des plus difficiles que le secteur ait traversées. En matière de réservations, elle s’inscrit vraisemblablement comme la pire de notre histoire récente. L’extinction du dispositif Pinel à la fin de 2024 avait déjà pesé sur les perspectives, mais la réalité s’est avérée encore plus dure que les anticipations les plus pessimistes.

Les premiers mois de 2026 laissaient poindre quelques signes d’amélioration. L’entrée en vigueur du statut du bailleur privé, dit dispositif Jeanbrun, le 21 février constituait un signal encourageant pour la relance de l’investissement locatif. Mais la dégradation rapide de la situation internationale a brutalement interrompu cette dynamique naissante. Les conflits armés en cours installent un climat d’attentisme généralisé : ménages comme investisseurs diffèrent leurs décisions. L’immobilier reste par nature un placement de long terme ; lorsque la visibilité se réduit, les arbitrages d’achat et d’investissement sont inévitablement reportés.

Comment jugez-vous ce dispositif Jeanbrun ?

Le statut du bailleur privé présente un intérêt réel : il offre un cadre incitatif de nature à ranimer l’investissement locatif privé, et son architecture globale va dans le bon sens. Des ajustements restent nécessaires, notamment dans l’immobilier ancien. Des aménagements sont d’ailleurs déjà à l’étude, parmi lesquels une révision du taux minimal de travaux exigé dans ce segment. Les acteurs de la filière travaillent en étroite concertation avec le ministre pour faire évoluer le texte et l’adapter aux réalités du marché existant.

Le statut du bailleur privé peut-il constituer un levier de relance durable ?

Oui, à condition que l’environnement retrouve sa lisibilité. La question n’est pas tant l’efficacité intrinsèque du dispositif que la capacité du contexte à lui permettre de déployer ses effets. Aujourd’hui, l’ensemble de la chaîne du logement est en ordre de marche : promoteurs, établissements bancaires et investisseurs sont prêts à agir. Ce qui manque, c’est la confiance : cette conviction que le lendemain sera suffisamment prévisible pour justifier un engagement de long terme. Si la demande repart, nous nous heurterons rapidement à un autre défi : non plus celui de la commercialisation, mais bien celui du déficit structurel de logements collectifs neufs.

Pourquoi un risque de pénurie d’offre neuve se profile-t-il à l’horizon ?

Parce que la crise a durablement fragilisé l’outil de production. Le secteur a perdu plus du tiers de ses effectifs en l’espace de quelques années, emportant avec eux des compétences et des savoir-faire qui ne se reconstituent pas en quelques mois. Par nécessité, les promoteurs ont dû concentrer leurs efforts sur l’écoulement des stocks existants, au détriment du renouvellement de l’offre. La conséquence est mécanique : si la demande se redresse, nous ne serons pas immédiatement en mesure d’y répondre entièrement. Il faudra du temps pour reconstituer les équipes, retrouver du foncier disponible et relancer des opérations à l’arrêt. C’est précisément ce décalage entre la reprise de la demande et notre capacité à y répondre qui fait peser un risque sérieux de tension sur l’offre.

Quels sont les principaux freins qui pèsent aujourd’hui sur le secteur ?

Le premier tient aux politiques publiques et à leur instabilité budgétaire. Le discours des pouvoirs publics évolue : il est désormais reconnu, y compris dans les sphères gouvernementales, que la crise du logement ne saurait être imputée aux marges des promoteurs – une confusion qui avait, pendant un temps, brouillé le diagnostic et retardé des décisions pourtant urgentes.

Pour autant, les arbitrages restent difficiles à trancher dans un contexte parlementaire morcelé. L’absence de majorité stable complique la mise en oeuvre de toute mesure structurante, quand bien même son utilité fait consensus. Les décisions se heurtent systématiquement à des contraintes budgétaires qui en retardent ou en amputent la portée.

Le second frein est économique. La remontée des taux d’intérêt a provoqué un effondrement de la solvabilité des acquéreurs et, en cascade, un recul brutal des mises en vente. Ce resserrement a mécaniquement contracté la production sans pour autant enclencher la correction des prix qu’une partie des observateurs appelait de ses voeux. Or, agir sur l’offre est indispensable : chaque recul de la production aggrave le déséquilibre entre l’offre et la demande et entretient la crise.

Qu’en est-il des primo-accédants ?

Leur situation appelle des mesures résolues. Des dispositifs comme la déductibilité des intérêts d’emprunt ont existé, et leurs effets sur la solvabilité des ménages modestes sont avérés. Mais ils représentent un coût immédiat pour les finances publiques, ce qui freine leur retour à l’agenda.

Nous sommes face à un paradoxe bien connu mais rarement résolu. Certaines politiques du logement sont économiquement rentables pour les finances publiques sur le long terme en raison des recettes fiscales, de l’emploi et de la cohésion sociale qu’elles génèrent, mais leur coût à court terme suffit à les écarter des arbitrages budgétaires.

Le modèle économique de la promotion immobilière est-il durablement fragilisé ?

Il est surtout confronté à une instabilité sans précédent. Les taux d’intérêt, les coûts de construction, les délais administratifs, la demande : aucun de ces paramètres n’offre aujourd’hui la stabilité nécessaire à une planification sereine des opérations.

Un indicateur illustre bien cette rupture : avant la crise déclenchée par la guerre en Ukraine en 2022 et amplifiée depuis par les tensions en Iran, environ 3 % des opérations lancées n’aboutissaient pas. Ce taux atteint désormais 20 à 23 %. C’est une transformation radicale de l’environnement opérationnel. Les désistements se multiplient et les seuils de précommercialisation ne sont plus atteints, ce qui conduit à l’abandon de projets qui, sans cela, auraient été réalisés. Il en résulte un cercle vicieux : la contraction des ventes déprime la production, qui réduit l’offre disponible, laquelle alimente à son tour la tension sur le marché.

Dans quelle mesure l’actualité internationale pèse-t-elle sur vos activités et vos décisions ?

Son influence est considérable et, paradoxalement, difficile à modéliser. L’économie est entrée dans une phase d’irrationalité croissante : un événement géopolitique peut, en l’espace de quelques jours, faire basculer les anticipations de taux, les conditions de financement et, avec elles, la confiance des parties-prenantes.

Dans ce contexte, la prospective est devenue un exercice périlleux. Nous raisonnons désormais par scénarios, faute d’une visibilité suffisante pour établir des projections robustes. J’irai jusqu’à dire, au risque de surprendre, que j’ai la conviction que les cadres classiques de la science économique peinent à rendre compte d’un monde aussi volatil. Les modèles traditionnels ont été construits pour des environnements stables ; ils ne sont plus des boussoles fiables dans la tempête actuelle.

Comment envisagez-vous l’avenir de la promotion immobilière à l’horizon 2030 ?

Notre secteur a démontré par le passé sa capacité à produire des volumes significatifs de logements. L’objectif de deux millions de logements d’ici à 2030 n’est pas hors de portée. Il est techniquement et industriellement atteignable, à condition que la demande soit au rendez-vous et que les conditions cadres soient réunies : stabilité fiscale, accès au foncier, solvabilité des ménages. La clé de voûte de tout redémarrage reste la confiance. Si elle revient, l’appareil de production sera en mesure de se remettre en marche, non sans un délai incompressible de reconstitution des équipes et des filières, mais avec une réelle capacité de montée en charge. Lors de l’examen de la loi de finances pour 2026, tous les voyants semblaient repassés au vert, à l’exception d’un seul : la visibilité. Sans elle, la machine ne redémarre pas.

Propos recueillis par François Arias

Cet article est issu du dossier "Promotion immobilière, le temps de la réinvention" publié dans le Guide Décideurs Promotion, Constructions, Infrastructures 2026.