L’assurance dommages-ouvrage obligatoire : un mal pour un bien ?

« Mais arrêtez donc d’emmerder les Français ! Il y a trop de lois, trop de textes, trop de règlements dans ce pays ! On en crève ! Laissez-les vivre un peu et vous verrez que tout ira mieux ! Foutez-leur la paix ! Il faut libérer ce pays ! ».

Douze ans après cette fameuse sortie du président Pompidou adressée à Jacques Chirac était adoptée la loi Spinetta. Par là même était instauré un système d’assurance construction obligatoire à double régime : l’assurance dommages-ouvrage et l’assurance décennale. Une contrainte supplémentaire et un nouveau coût à intégrer par les maîtres d’ouvrage. Surtout, un dispositif qui offre en réalité à ces derniers une protection efficiente en leur donnant droit à une indemnisation rapide sans recherche de responsabilité préalable en cas de désordre relevant de la garantie décennale des constructeurs. Un mal pour un bien, donc.

Les opérations concernées

À quelques exceptions près (notamment les personnes morales de droit public n’y sont pas soumises), l’assurance dommages- ouvrage obligatoire concerne tous les maîtres d’ouvrage qui réalisent des travaux de construction et doit être impérativement souscrite à l’ouverture du chantier. Il s’agit d’une obligation pénalement sanctionnée, étant toutefois précisé que les sanctions afférentes ne sont pas encourues par les personnes physiques construisant un logement pour l’occuper elles-mêmes ou le faire occuper par leur conjoint, leurs ascendants, leurs descendants ou ceux de leur conjoint.

Ce que couvre l’assurance dommages-ouvrage

L’assurance dommages-ouvrage garantit, en dehors de toute recherche de responsabilité, le paiement de la totalité des travaux de réparation des dommages relevant de la garantie décennale dont sont débiteurs les constructeurs au sens de l’article 1792-1 du Code civil. Dans son volet obligatoire, l’assurance ne couvre pas les pertes d’exploitation. En principe, elle prend effet à l’expiration de la garantie de parfait achèvement (soit un an après la réception des
travaux), mais deux exceptions existent :

• après réception, et avant l’expiration de la garantie de parfait achèvement, l’assurance dommages-ouvrage peut être mobilisée afin de financer les réparations nécessaires lorsque le constructeur, mis en demeure de reprendre les désordres de gravité décennale, réservés à la réception ou apparus durant le délai de garantie de parfait achèvement, n’a pas rempli ses obligations ;

• avant réception, pour financer les réparations de désordres de gravité décennale, lorsqu’après mise en demeure restée infructueuse, le contrat de louage d’ouvrage conclu avec l’entrepreneur est résilié pour inexécution, par celui-ci, de ses obligations.

Les délais pour (ré)agir

L’assurance dommages-ouvrage est régie par la prescription biennale de l’article L. 114-1 du Code des assurances.

Ce délai peut être interrompu de trois façons, conformément à l’article L.114-2 du même code :

• en présence de l’une des causes ordinaires d’interruption de la prescription (reconnaissance par le débiteur, demande en justice ou encore mesure conservatoire ou encore un acte d’exécution forcée). À ce titre, précisons qu’une assignation, notamment en référé expertise, ne peut interrompre la prescription que si le bénéficiaire de l’assurance dommages-ouvrage a procédé au préalable à une déclaration de sinistre (ou, le cas échéant, d’aggravation de sinistre) auprès de son assureur et si le délai de soixante jours laissé à ce dernier pour accorder ou non sa garantie n’est pas expiré. Précisons également que selon la jurisprudence, l’assuré est lié par les désordres qu’il déclare à l’assureur ;

• la désignation d’experts à la suite d’un sinistre ;

• l’envoi d’une lettre recommandée ou d’un envoi recommandé électronique, avec accusé de réception,adressée par l’assureur à l’assuré en ce qui concerne l’action en paiement de la prime et par l’assuré à l’assureur concernant le règlement de l’indemnité. Dans ce dernier cas, notons un assouplissement de la jurisprudence constaté dans un arrêt du 18 septembre 2025 (2e Civ., 18 septembre 2025, n° 24-17.347), la Cour de cassation jugeant dorénavant qu’une lettre par laquelle l’assuré demande à l’assureur « de faire le nécessaire » est interruptive de prescription.

La qualité d’assuré

La garantie décennale est intrinsèquement attachée à la propriété et se transmet, jusqu’à s’épuiser, à tous les propriétaires successifs de l’ouvrage. 

Les délais impératifs qui s’imposent à l’assureur

La procédure de règlement des sinistres vise à permettre une indemnisation rapide du propriétaire en évitant les contestations et en enfermant l’assureur dans des délais courts et stricts.

10 jours : vérifier la complétude de la déclaration

Après la déclaration de sinistre par le propriétaire, l’assureur dispose de dix jours pour signaler à l’assuré, le cas échéant, que la déclaration est incomplète et demander les informations manquantes.

60 jours : se prononcer sur la garantie

À compter de la réception d’une déclaration complète, l’assureur dispose de 60 jours pour missionner un expert, établir et communiquer un rapport préliminaire, puis notifier à l’assuré sa position sur la mise en jeu des garanties (refus motivé en cas de rejet). Après avoir accepté la mise en jeu de la garantie pour des désordres déterminés, l’assureur ne peut plus revenir sur ce principe et doit financer les travaux nécessaires. En revanche, s’il reconnaît seulement la gravité décennale et le caractère garanti du dommage, tout en indiquant attendre le rapport définitif pour chiffrer l’indemnité, il n’est pas lié.

90 jours : formuler une offre d’indemnité

Lorsque la garantie est acceptée, l’assureur doit présenter une offre d’indemnité dans les 90 jours suivant la déclaration de sinistre. En cas de difficultés exceptionnelles liées à la nature ou à l’importance du sinistre, il peut demander un délai supplémentaire, sans dépasser 135 jours au total, que l’assuré n’est pas obligé d’accepter. Une fois l’offre acceptée, l’assureur doit payer dans les quinze jours. En cas de refus de l’offre (jugée insuffisante par exemple), l’assuré peut demander une avance correspondant aux trois quarts de l’indemnité proposée, qui doit être versée dans un délai de quinze jours. Si l’assureur ne respecte pas les délais imposés ou présente une offre manifestement insuffisante, l’assuré peut, après notification, engager lui-même les travaux de réparation ; dans ce cas, l’indemnité due est majorée de plein droit d’un intérêt égal au double du taux de l’intérêt légal.

L’étendue de l’indemnité

L’assurance dommages-ouvrage garantit le paiement de la totalité des travaux de réparation des dommages de nature décennale, ce qui inclut certains frais annexes comme les honoraires de maîtrise d’œuvre et exclut l’application de toute franchise. Enfin, l’assuré ne peut pas disposer librement de l’indemnité qui lui est versée par l’assureur ; de jurisprudence constante, il est tenu de rembourser à son assureur les sommes qui n’auraient pas été effectivement affectées à des travaux de reprise.

Sur les auteurs : 

Guillaume Delacroix, Associé, Atmos Avocats

Julien Girard, Associé, Atmos Avocats