Bureaux : l’exception régionale

Malgré les nombreux témoignages de citadins accablés par les confinements successifs, l’urbanisation devrait, selon toute vraisemblance, se poursuivre, en dépit de la pandémie et des pulsions rurales des Français en temps de pandémie. De quoi nourrir le dynamisme des grandes villes françaises.

Métropoles, boulot, dodo

Selon une étude de CBRE, le volume global investi en immobilier de bureaux, en régions, a atteint 3,6 milliards d’euros en 2022 soit une progression de 13 % sur un an. Suffisant pour s’élever à la troisième place du podium des meilleures années, derrière 2018 et 2019. La part des régions continue de s’épanouir jusqu’à atteindre un quart de l’investissement global en bureaux en France. Les SCPI se sont accaparées près de la moitié des volumes, les asset managers et les institutionnels représentant respectivement 19 et 13 % de l’investissement régional. Pourquoi de tels résultats ? Philippe Rosio, PDG de Foncière Inéa, trouve un début d’explication : "Demandez à un cadre parisien si, à salaire égal, il veut s’installer à Bordeaux ou à Nantes, il n’hésitera pas beaucoup". Quand bien même l’exode urbain n’a pas eu lieu, ni dans les proportions auxquelles les médias nous avaient préparés ni pour rejoindre les campagnes comme ces mêmes médias l’avaient anticipé, les régions conservent une certaine attractivité auprès des utilisateurs, et les investisseurs ne s’y trompent pas.

Voyants au vert

Côté demande placée, la dynamique est encore plus visible. Avec 1,7 million de mètres carrés, les régions ont enregistré une hausse de 9 % par rapport à 2021, proche de leur niveau de 2019. Ce renouveau trouve son explication dans une forme de rattrapage post-Covid combiné à l’attractivité grandissante des marchés régionaux et conçoit son corollaire dans le recul de l’offre immédiate (-14 %) et la baisse du taux de vacances qui retombe sous les 5 %. "Au-delà de l’attractivité réelle ou fantasmée des cadres pour les grandes métropoles régionales, les entreprises voient dans leur délocalisation un moyen efficace d’améliorer leurs coûts immobiliers qui constituent en règle générale le 2ème poste de dépense des entreprises. En effet, le niveau de loyer nettement plus faible en régions par rapport à l’île de France permet à ceux qui franchissent le cap de se positionner dans des emplacements très attractifs tout en diminuant leur loyer. Les éventuels coûts complémentaires de déplacement vers le siège en IDF ne comblent pas ce gain." confie Grégoire Onillon, chargé d’affaires chez Catella Property.

Quand bien même l’exode urbain n’a pas eu lieu, les régions conservent une certaine attractivité auprès des utilisateurs

Les bureaux franciliens semblent moins souffrir de la concurrence d’autres bureaux franciliens que de celle d’autres métropoles françaises. Malgré tout, le sujet réside toujours dans l’attrait que peuvent susciter les villes en matière d’emploi, d’offre culturelle ou de services publics plutôt que dans leur seule taille. Les villes, petites et moyennes, disposent donc d’un axe clair pour attirer les utilisateurs. Et les investissements suivront.

Alban Castres