Immobilier et construction : une année 2024 sinistrée, mais "une éclaircie" pour 2025

Inutile de tourner autour du pot : le secteur de la construction et de la promotion a connu une année 2024 catastrophique. "Une hécatombe pour le logement collectif neuf", avance ainsi la Fédération des promoteurs immobiliers de France (FPI), qui rappelle des chiffres accablants : 164 400 logements collectifs ont été autorisés l’an dernier, un recul de 12,3 % par rapport à 2023. Au quatrième trimestre 2024, moins de 10 000 logements ont été mis en vente, soit 50 % de moins qu’en 2022. "Il s’agit du plus bas niveau depuis des décennies, un gouffre qui condamne la production future et laisse craindre un effondrement de l’offre à moyen terme", estime la FPI. Les raisons de la débâcle sont connues : flambée des taux d’intérêt jusqu’au printemps 2024, hausse des prix des matériaux en réaction à la guerre en Ukraine, sans oublier l’attentisme lié au calendrier politique. Le marasme né de la dissolution de ­l’Assemblée à l’été 2024 avait ainsi eu pour conséquence de décaler l’adoption d’un budget pour 2025 au mois de février dernier.

"Une éclaircie"

Ledit budget, attendu avec impatience et crainte par les professionnels du secteur, en a rassuré plus d’un malgré les efforts demandés, au point de motiver la Fédération française du bâtiment (FFB) à réviser ses prévisions initiales pour 2025. Mi-mars, la FFB a ainsi évoqué "une éclaircie", en rappelant que le budget 2025 comprend quatre mesures qu’elle attendait de pied ferme :

- le retour au prêt à taux zéro (PTZ) neuf partout et pour tous les types de logements (y compris l’individuel) jusqu’à fin 2027 ;

-  l’exonération jusqu’à fin 2026 des droits de donation/succession jusqu’à 300 000 euros par bénéficiaire, dès lors que ces fonds viennent financer une résidence principale neuve ou une rénovation énergétique ; 

-  la baisse de Réduction de loyer de solidarité (RLS), qui réattribue 200 millions d’euros aux opérateurs HLM pour investir ;

-  la préservation du budget MaPrimeRénov’, avec 2,3 milliards d’euros d’engagement possible, un montant inférieur au budget initialement prévu mais correspondant aux consommations effectives de 2024.

Dans le détail, à l’occasion de la parution du décret entérinant l’élargissement du PTZ à tout le territoire, le gouvernement a cité l’objectif d’au moins 15 000 logements supplémentaires construits grâce à cette mesure. Cette dernière permet aux ménages achetant un logement pour la première fois de bénéficier d’un prêt à taux zéro couvrant jusqu’à 30 % du montant d’une maison et 50 % d’un appartement. 

Dans la révision de ses prévisions, la FFB fait état d’une reprise des ventes constatée par les constructeurs de maisons individuelles, avec une hausse de près de 30 % en glissement annuel sur trois mois à la fin de janvier 2025. Chez les promoteurs, elle s’amorce au quatrième trimestre 2024 avec 6,6 % de ventes au détail de plus par rap- port au même trimestre de 2023. De leur côté, les mises en chantier de logements se redressent sensiblement : 18,7 % de plus en glissement annuel sur trois mois à la fin de janvier 2025. Le secteur peut dire merci aux bailleurs sociaux : selon la FFB, l’essentiel du mouvement est porté par le collectif, qui affiche +28,5 %, soutenu par la matérialisation du plan de relance d’Action Logement et CDC Habitat.

Les municipales 2026 en vue

C’est le mot de l’année 2025 : simplification. Quelques jours avant le vote de la loi de simplification de la vie économique à l’Assemblée nationale, le ministre de l’Aménagement du territoire ­ François Rebsamen annonçait le lancement d’un processus de "simplification au bénéfice des collectivités". En écho à ce refrain contre "le millefeuille administratif", la ministre du Logement Valérie Létard a jugé nécessaire de produire une norme plus "lisible", afin de faciliter la production de logements.

Lors du MIPIM 2025, elle a annoncé une future proposition de loi de simplification des règles d’urbanisme, s’engageant à mettre en place une série de mesures destinées à alléger les normes : réduction des délais de recours, allègement des normes pour transformer les bureaux en logements, généralisation des permis multi­ sites (en cas de grands projets d’aménagement urbain) ou encore réduction du nombre de modifications des PLU.

Alors que les élections municipales de 2026 pourraient à nouveau ralentir les ardeurs bâtisseuses de certains élus, Valérie Létard a également promis une aide de 100 millions d’euros aux maires, captée sur le Fonds vert, dont le versement sera délégué aux préfets pour les permis de construire délivrés d’ici au 31 mars 2026. Un coup de pouce bienvenu, mais sera-t-il suffisant à un an d’échéances électorales, et ce alors que le secteur s’interroge sur la motivation des maires à bâtir des logements ? "Cela présente un coût politique, un coût financier et, depuis la suppression de la taxe d’habitation, cela ne rapporte rien", affirmait auprès de l’AFP Joachim Azan, président de la société immobilière Novaxia. Quant à Gil Avérous, éphémère ministre des Sports, de la Jeunesse et de la Vie associative du gouvernement Barnier, il estime que "les maires n’ont aucun intérêt à construire des logements sociaux" en raison de l’absence de taxe foncière perçue et du potentiel mécontentement du voisinage. Même si la mode est à la simplification, les enjeux sont sans doute un peu plus complexes. 

Alexandre Hervaud

Cet article est extrait du Guide Promotion & Construction 2025.