Immobilier résidentiel : un 3ᵉ trimestre 2025 contrasté, porté par le logement étudiant

Après un premier semestre dynamique, le marché français de l’investissement résidentiel a connu un net ralentissement au 3ᵉ trimestre 2025, tout en affichant un bilan globalement positif sur les neuf premiers mois de l’année.

Selon les données publiées par ImmoStat, le montant total des investissements résidentiels s’élève à 2,5 milliards d’euros fin septembre 2025, en progression de 4 % sur un an, malgré un trimestre en repli marqué.

Avec 561 millions d’euros investis, le troisième trimestre accuse une baisse de 18 % par rapport à la même période en 2024. Ce repli intervient après un second trimestre particulièrement soutenu (1,1 milliard d’euros), porté par plusieurs transactions de grande ampleur.

Perspectives prudentes

Le résidentiel classique pâtit de conditions de financement toujours tendues et d’une offre en bloc limitée. CBRE relève un recul de 24 % sur un an des volumes investis à fin septembre, tout en soulignant la stabilité de la taille moyenne des transactions autour de 12 millions d’euros. Les investisseurs se montrent plus sélectifs, avec 20 % de transactions en moins, signe d’un marché qui privilégie les dossiers les plus solides. Les logements locatifs classiques et intermédiaires totalisent 1,4 milliard d’euros depuis le début de l’année, soit une baisse de 27 % sur un an.

JLL note de son côté que le marché reste très centré sur Paris, qui capte 60 % des volumes investis en résidentiel classique, souvent sur des opérations unitaires inférieures à 20 millions d’euros.

Malgré un ralentissement ponctuel au troisième trimestre, les signaux restent globalement positifs. Les investisseurs étrangers, en particulier, renforcent leur présence, représentant 43 % des engagements depuis le début de l’année selon JLL. Ce retour des capitaux internationaux s’explique notamment par la stabilité du cadre réglementaire français et l’attractivité de certains segments défensifs comme le résidentiel géré.

À lire aussi   "Immobilier d'entreprise en France : un troisième trimestre 2025 en clair-obscur

Les résidences étudiantes, championnes du moment

Parallèlement au recul du résidentiel classique, ImmoStat pointe la montée en puissance des actifs résidentiels gérés, en particulier les résidences étudiantes. Les actifs résidentiels gérés atteignent ainsi 1,1 milliard d’euros, une hausse spectaculaire de 177 %. Pour ce seul troisième trimestre, ces derniers enregistrent même une progression de 549 %, illustrant l’intérêt croissant des investisseurs pour ce segment. 

 Malgré un volume trimestriel inférieur de 30 % à la moyenne des cinq dernières années,“2025 est une année historique pour cette typologie qui a indéniablement le vent en poupe auprès des investisseurs”, estime pour CBRE  François-Xavier Pascal, directeur résidentiel Investment Properties France. Même constat du côté de JLL, qui souligne que près de 1 milliard d’euros ont été investis dans les résidences étudiantes depuis le début de l’année – un record absolu, contre à peine 100 millions un an plus tôt. 

Les deux grands portefeuilles « France Campus » (J.P. Morgan AM et QuinSpark) et « YouFirst Campus » (Nuveen et GSA) cumulent à eux seuls plus de 800 millions d’euros, soit un tiers de l’activité totale. Ces opérations de grande ampleur témoignent de “convictions fortes des plates-formes européennes d’investissement quant au marché de l’étudiant en France”, explique Florence Sémelin, directrice investissement résidentiel et actifs gérés chez JLL. Elle ajoute : “Le sous-équipement actuel et les perspectives démographiques, à savoir une hausse modérée mais continue du nombre d’étudiants jusqu’en 2032, constituent un sous-jacent solide.”

Des propos qui rappellent toutefois le récent avertissement dans nos colonnes de Christian de Kerangal, directeur général de l’Institut de l’épargne immobilière et foncière (IEIF) : “Pour l’instant, les investisseurs privilégient plutôt le résidentiel géré, étudiant notamment, car les rentabilités y sont supérieures. S’il y a de vrais besoins aujourd’hui, attention toutefois à bien prévoir la réversibilité de ces actifs d’ici dix ou vingt ans : compte tenu de la chute de la natalité actuelle, la démographie étudiante ne sera pas la même dans deux décennies, même en tenant compte de la croissance du nombre d’étudiants internationaux.”

La rédaction