Anne-Sophie Grave (CDC Habitat) : "pour la production nouvelle, nous misons sur davantage de recyclage foncier"

Conférences, networking, remise de prix : la onzième édition du Sommet pour Innover, Agir et Transformer l'Immobilier (SIATI) aura lieu le 03 juin prochain à l’Etoile Saint-Honoré (Paris, VIIIe). Anne-Sophie Grave participera à la plénière d'ouverture ("L'après crises ?") aux côtés de Christian de Kerangal (Directeur général Institut de l’Epargne Immobilière et Foncière / IEIF) et Méka Brunel (Présidente, Fondation Palladio). 

Décideurs Immo. Quel regard portez-vous sur le contexte tendu pour le secteur ?

Anne-Sophie Grave (CDC Habitat). En 2024, 263 000 logements ont été mis en chantier au niveau national, ce qui est un des niveaux les plus bas depuis une vingtaine d’années. Avant la crise, il y avait débat sur l’objectif de production à atteindre, 500 000 ou 370 000 : autant dire qu’on est loin du compte. CDC Habitat a joué pleinement son rôle contracyclique en 2023 comme en 2024 pour soutenir le secteur dans ce contexte difficile. En 2023, nous avions lancé un plan de soutien consistant à acquérir 17 000 logements (intermédiaire et social). Nous avons reconduit le même niveau de précommande auprès des promoteurs en 2024 (17 500 logements) afin d’avoir un effet levier maximum pour permettre à des chantiers de démarrer. Si un promoteur n'arrive pas à commercialiser ses lots, il n’est pas financé par sa banque et c'est toute la chaîne, y compris les entreprises du bâtiment, qui en souffre. C’est important pour nous d’intervenir à ce stade, et non sur les fins de programme.

En 2024, la forte tension du marché locatif s’est confirmée, on a ainsi vu sur notre parc, en deux ans, une baisse de 2 points de la rotation, ce qui est considérable et montre à quel point le parcours résidentiel est grippé. Le locataire ne sort plus vers l’accession à la propriété, donc il reste dans son logement auquel ne peuvent plus prétendre les foyers en demande. Sur le social, le taux de rotation n’a été que de 6,1% en 2025, ce qui est extrêmement faible. Notons toutefois qu’en ce début d’année, la baisse des taux d’intérêts ainsi qu’un certain nombre de mesures annoncées via la loi de finances 2025 par la Ministre du logement ont entraîné une légère reprise du marché de l’accession. Il est indispensable de débloquer cette chaîne du logement, l’accession et le locatif. 

En 2025, nous allons continuer à jouer notre rôle de soutien, en mettant l’accent sur l’augmentation de la production de logements locatifs sociaux, avec pour objectif + 25% dans les prochaines années. 

Sur quels points faut-il rester vigilant, à votre avis, en 2025 ?  

La question du financement paraît primordiale. Nous avons mené nos plans de soutien à la production de logements en 2023-2024 avec les moyens propres de CDC Habitat, alors que jusqu’à l’été 2022, nous pouvions faire appel à des investisseurs tiers (des banques assureurs par exemple) qui trouvaient alors de l’intérêt dans l'investissement résidentiel au regard des conditions de marché. L’une des interrogations de 2025, est celle du retour des investisseurs institutionnels vers le résidentiel. Dans cette perspective, CDC Habitat a prévu de proposer fin 2025 et début 2026 des portefeuilles ciblés de logements aux investisseurs. Au-delà de l’évolution des taux, la dimension « actifs verts » aura toute son importance dans l’intérêt renouvelé pour l’investissement résidentiel, car cela ne pourra se concrétiser que si les actifs sont très performants d’un point de vue environnemental. 

Pas de recul en termes d’objectifs de durabilité, donc ?

Au contraire, le changement climatique est là et il faut prendre des mesures d'atténuation et d'adaptation, c’est incontournable lorsqu’on gère un parc de 560 000 logements. Nous sommes en avance sur nos échéances et n’avons quasiment plus de logements énergivores. Nous nous concentrons désormais sur les rénovations thermiques des logements classés E, avec l’objectif de les avoir tous traités d’ici 2032. Cela passera bien sûr par des changements de modes énergétiques, car comme la plupart des bailleurs, notre parc est majoritairement chauffé au gaz, une énergie fossile. Nous accélérons le recours aux énergies renouvelables avec le raccordement à des réseaux de chauffage urbain vertueux mais aussi en développant un mix énergétique (photovoltaïque, géothermie, pompe à chaleur, biogaz). L’adaptation de notre patrimoine passera également par une nouvelle méthode de diagnostic de performance résilience qui définit, en s’appuyant sur les scénarios du GIEC,  un coefficient de risques pour nos bâtiments face aux évènements climatiques majeurs (inondations, sécheresse…), ainsi que les mesures nécessaires pour en renforcer la résilience. 

Par ailleurs, nous nous dirigeons pour la production nouvelle vers davantage de recyclage foncier, autrement dit de reconversion de friches ou de transformation de bureaux en logements. Une quarantaine d'opérations sont en cours avec un potentiel de production de l'ordre de 10 000 logements. Autre sujet qui nous mobilise,  celui de la ressource en eau, à préserver. Ainsi, dans certaines communes de la région PACA, de nouvelles constructions ont été interdites en raison d’une ressource hydrique insuffisante. La question du recyclage des eaux pluviales et des eaux grises ne peut plus être ignorée. Nous expérimentons en ce sens des solutions, notamment avec des start-ups, pour le traitement des eaux grises par exemple.

Propos recueillis par Alexandre Hervaud

Photo : Maya Angelsen