Christel Zordan (STE) : "pour la transformation de bureaux en logements, que de temps perdu !"

Conférences, networking, remise de prix : la onzième édition du Sommet pour Innover, Agir et Transformer l'Immobilier (SIATI) aura lieu le 03 juin prochain à l’Etoile Saint-Honoré (Paris, VIIIe). Christel Zordan, qui participera à la table ronde "Réinvestir l'immobilier : les défis à venir", évoque avec nous les mutations du marché immobilier.

Décideurs Immo. Quel regard portez-vous sur l’état du secteur en cette fin du 1er semestre 2025 ? 

Christel Zordan. Sans grande surprise, le marché est dans la continuité de l'année dernière. Sur le locatif, la conjoncture économique combinée aux incertitudes budgétaires et fiscales des derniers mois n'a pas aidé. Toutefois, on observe, un frémissement en première et seconde couronne, un phénomène inédit depuis plusieurs années. Sur le plan immobilier, le resizing post-Covid des entreprises est peut-être arrivé à maturité, on peut supposer qu’elles ont désormais une vision plus claire de leurs besoins, notamment avec la prise en compte du télétravail qui peut les inciter à réaliser des économies sur le loyer en sortant de Paris intra-muros. Par ailleurs, on réalise que venir travailler à la Défense ou dans certaines zones bien desservies n’est pas si grave si cela permet de diviser par 2 ou 3 le loyer. Je précise qu’il s’agit d’un ressenti, il conviendra de confirmer cette tendance avec des données plus consolidées dans les mois à venir.

En ce qui concerne la Société de la Tour Eiffel, cette nécessaire adaptation du marché de bureaux confirme encore plus la pertinence de notre stratégie de diversification du portefeuille, entamée depuis plus de trois ans. Nous sortons progressivement du “tout-bureau” pour accompagner une plus grande mixité des usages au sein de notre patrimoine.  

Pour vous diversifier, quels secteurs vous semblent les plus prometteurs ?

Nous sommes déjà bien implantés dans les parcs d'activités et la petite logistique. Nous poursuivons dans cette direction avec de nouveaux projets de développements, notamment des entrepôts à étages. Nous avons ainsi livré un premier bâtiment en novembre 2024 à Nanterre et un second est actuellement en construction à Bobigny. En matière de résidentiel géré, notre premier projet de coliving a été livré fin 2024 à Lyon, et nous préparons également des opérations en résidentiel étudiant. Depuis l’acquisition d’Affine, nous disposons d’actifs mixtes, notamment à Bordeaux, où la mixité s’exprime à l’échelle même du bâtiment (commerce, bureau, école…). Nous avons également acquis en BEFA à Lyon un bien qui a la particularité d’être réversible, autrement dit avec une facilité de transformation des bureaux en logement (et vice versa) sans nécessité de lourds travaux. 

Cette transformation de bureaux en logements, qui a longtemps été freinée, peut-elle vraiment se généraliser ?

Je l’espère ! Depuis ma nomination en 2021, c’est un sujet que je porte activement, d’autant que nous disposons d’une dizaine de sites dans notre portefeuille qui s'y prêtent. Les freins financiers, souvent évoqués, peuvent être surmontés : car même si la rentabilité d’un immeuble transformé diminue, elle reste largement préférable à une vacance prolongée. Il y a quelques années, un immeuble vide aurait trouvé preneur auprès d’un promoteur, mais ils ne prennent plus ce genre de risque désormais. Le principal blocage reste politique bien avant d’être financier ou même réglementaire. Certains sites que nous portons depuis plusieurs années restent vacants soit parce que les communes concernées ne souhaitent pas faire évoluer les usages soit parce que, lorsqu’elles le souhaiteraient, elles se heurtent à un Plan Local d’Urbanisme intercommunal piloté par une autre collectivité, parfois peu impliquée. Cela crée des situations d’inertie, alors même que des bâtiments sont inoccupés depuis plusieurs années.

Évidemment, la transformation des bureaux en logements ne réglera pas à elle seule le problème du logement - on parle d’environ 10 % de logement qui serait permis par ces modifications- mais elle pourrait contribuer concrètement à plus de mixité urbaine, tout en générant un impact environnemental positif.

Pourquoi certains élus locaux traînent des pieds sur ce genre de transformations ?

L'argument “ça fait de l’activité en moins” ne tient pas car quand les bureaux sont vides, l’activité n’est de toute manière plus là…  L'argument financier doit jouer, car une transformation entraîne la fin du versement de diverses taxes (taxe bureau, taxe parking, etc.). Par ailleurs, certains élus semblent être dans une sorte de déni quant à l’attractivité de leur commune auprès des acteurs du bureau, quand d’autres craignent d’avoir une image de ville dortoir. Les mentalités évolueront et les contraintes du marché finiront par accélérer ces transitions, mais que de temps perdu !  

Propos recueillis par Alexandre Hervaud

Photo : Franck Dunouau