Frédéric Goupil de Bouillé (ADI) : "Nous devons construire des immeubles dans l’esprit Haussmann"

NDLR : Cette interview a été réalisé avant le départ de monsieur Goupil de Bouillé pour Colliers en septembre dernier. Depuis, l'ADI a adopté une présidence collégiale en attendant l'élection d'un nouveau président tandis que monsieur Goupil de Bouillé reste administrateur.

DÉCIDEURS. Combien l’ADI représente-t-elle d’adhérents aujourd’hui ?

Frédéric Goupil de Bouillé. Nous avons dépassé la barre des 400 adhérents cette année, dont plus des deux tiers sont directeurs immobiliers ou responsables de patrimoine, en entreprise (à 80 %) ou dans le service public, qui est un axe de progression pour nous. L’ensemble de nos adhérents représente près du tiers du parc immobilier professionnel en France, soit un peu plus de 322 millions de mètres carrés. En plus d’organiser des événements, nous alimentons la réflexion sur notre domaine à travers rapports et études – comme le baromètre tertiaire des implantations –, qui nous renseignent sur les critères de choix des directeurs immobiliers, le premier d’entre eux étant de loin la localisation.

Au cours des 20 dernières années, comment a évolué l’environnement des directeurs immobiliers ?

L’immobilier est devenu un actif reconnu sur lequel l’entreprise sait qu’elle dispose de marges de manœuvre. Il y a plus de 30 ans, la plupart des sociétés n’avaient pas de directeur immobilier, et beaucoup considéraient plutôt l’immobilier comme un poids dans leurs comptes. Dans les années 1980, cela a entraîné une vague, si ce n’est de désengagement, mais d’entreprises qui ont considéré qu’elles n’avaient pas à immobiliser de l’argent sur des actifs n’étant pas au cœur de leur métier. Dans certaines entreprises, le coût de l’immobilier est même le deuxième poste de dépenses, après les salaires. D’où la nécessité absolue d’avoir une stratégie immobilière pour mobiliser ce qui est juste et nécessaire. D’autant que l’immobilier est désormais considéré comme un poids sociétal, compte tenu de son bilan carbone, sur fond de réduction de l’empreinte immobilière.

Quelles sont les nouvelles problématiques qui attendent les directeurs immobiliers dans les prochaines années ?

La sobriété, autrement dit faire plus avec moins, restera un objectif financier et environnemental important. La recherche des mètres carrés demeure le levier principal des directeurs immobiliers ! À cette sobriété s’ajoute la flexibilité : notre immobilier ne peut pas être géré comme il l’a été pendant des années, en classes d’actifs bien distinctes les unes des autres. Nous devons construire des immeubles dans l’esprit Haussmann, avec la possibilité d’accueillir commerces, bureaux et logements, qu’ils soient cossus ou sociaux. Enfin, la durabilité s’imposera à nous :  impossible de concevoir des immeubles en se projetant uniquement à horizon 10 ou 20 ans, ils doivent se réfléchir à 30 ou 50 ans. Il faut donc les penser flexibles, avec une disjonction entre le propriétaire et l’occupant, car ce dernier a une vision à court terme. Les secteurs immobiliers aujourd’hui doivent se concentrer sur les besoins évolutifs des occupants, comme le montre l’évolution des bureaux, qui ont changé, en cinq ans, à une vitesse qu’aucun de nous n’aurait anticipée. Le flex office et le télétravail ne sont pas apparus en 2020, mais leur adoption a connu une accélération spectaculaire.

Outre la sobriété, quelles sont les autres voies à explorer en matière de RSE, de biodiversité, d’aménagement d’espace, dans l’effort pour la transition durable ?

Je pense qu’il y a deux leviers : l’hybridation, qui rejoint la notion de flexibilité déjà évoquée, et la mixité. L’entreprise n’a pas vocation à être propriétaire de ses actifs immobiliers. Elle l’est par exception, quand il n’y a pas d’usage alternatif, comme pour une raffinerie ou d’autres types de cas extrêmes. Le directeur immobilier doit concevoir, gérer et exploiter son parc comme le maillon d’une chaîne. Il est détenteur d’un bien immobilier pendant un laps de temps défini par les besoins de son entreprise. Il doit répondre à ces besoins sans exiger du parc immobilier qu’il soit exclusivement consacré à une activité, comme pour les bureaux, les locaux d’activités, d’hôtelleries, de logements, doivent pouvoir passer le témoin à moyen ou long terme, dans une logique de « juste nécessaire », qui est d’ailleurs cohérente avec la notion de sobriété environnementale.

Quels interlocuteurs un directeur immobilier doit-il convaincre pour imposer une stratégie ?

Le directeur immobilier a la particularité d’être l’unique sachant de l’immobilier dans une entreprise, sauf bien entendu s’il évolue au sein d’une entreprise de l’immobilier, ce qui reste un cas particulier – et encore, les cordonniers ne sont pas forcément les mieux chaussés… Face à tous les clients internes à convaincre, il travaille en chef d’orchestre avec les directeurs financiers, les DRH, toutes ces fonctions transverses, jusqu’à la direction générale, aussi bien sur les enjeux quotidiens que sur la gestion à long terme du parc. La mission première d’un directeur immobilier est de travailler avec tous ces interlocuteurs pour la prise de décisions, pour le bien de l’entreprise comme des collaborateurs. Il peut ensuite se tourner vers l’écosystème immobilier afin de mettre en place les décisions immobilières de l’entreprise.

Du BIM à l’IA, comment les directeurs immobiliers se sont-ils emparés des innovations numériques ?

Le BIM (Building Information Modeling), autrement dit jumeau numérique des bâtiments censé faciliter la gestion des immeubles, n’a pas vraiment tenu toutes ses promesses. L’ADI collabore avec les autres organisations représentatives – FEI, Sypemi, etc. –, au sein de l’AICN (L’Alliance immobilière pour la convergence numérique). Nous cherchons à partager un même langage informatique, nous permettant de travailler les uns avec les autres selon les mêmes standards et références. Aujourd’hui, quand un opérateur de service chargé du nettoyage ou de la maintenance envoie ses comptes rendus au property manager, qui lui-même les envoie à l'investisseur, qui refacture ensuite à l’occupant, la lisibilité en bout de chaîne n’est pas toujours optimale pour lui, qu’il s’agisse d’une entreprise ou d’un service public. Ce que nous demandons, c’est de la convergence. Concernant le BIM, si chacun l’utilise à sa façon et qu’il faut se muer à la fin en tour de Babel pour réunir tout le monde, ça ne sert pas à grand-chose. Et pour cause, aujourd’hui le BIM ne se répand pas. Peut-être qu’un mélange entre intelligence artificielle et IoT [Internet des objets (IoT), soit un réseau d’objets et de terminaux connectés équipés de capteurs, ndlr] pourrait être la solution : il faut espérer que l’IA soit une sorte d’esperanto de tout le métier. Il y a beaucoup d’attente à ce niveau-là pour faire converger des milliers d’informations, alors que plus de 95 % des bâtiments en France ne sont pas connectés.

Propos recueillis par Alexandre Hervaud