Loi Climat et résilience : quels risques juridiques pour les acteurs de la construction et de l’immobilier ?

Un durcissement des obligations pour les bailleurs et syndics

La loi introduit des mesures drastiques pour améliorer l’efficacité énergétique du parc immobilier. Dès 2025, les logements classés G seront interdits à la location, suivis des F en 2028 et des E en 2034. Cette échéance met sous pression les propriétaires et les syndics de copropriété, contraints de financer des travaux souvent coûteux pour éviter que leurs biens ne deviennent inexploitables.

Le risque juridique est double :

• d’une part, les bailleurs qui ne respecteraient pas ces obligations s’exposent à des sanctions administratives et des recours de locataires, pouvant aller jusqu’à une suspension du bail ;
• d’autre part, la gestion des copropriétés est rendue plus complexe, notamment en cas de désaccord entre copropriétaires sur le financement des rénovations, ce qui pourrait donner lieu à une recrudescence des contentieux en assemblée générale.

De surcroît, les propriétaires de biens immobiliers doivent désormais tenir compte d’un marché locatif restreint, où les logements non conformes à la loi risquent d’être nettement dévalorisés. Cela pose également la question de la responsabilité des vendeurs, qui devront s’assurer que les acheteurs sont bien informés des obligations à venir, sous peine de recours judiciaires.

Les constructeurs face aux nouvelles normes environnementales

La Loi Climat impose également aux promoteurs et entreprises du BTP une adaptation majeure de leurs pratiques. Les nouveaux bâtiments doivent respecter des normes plus strictes en matière d’émissions de CO2 et de consommation énergétique. Avec la RE2020, applicable depuis 2022, les exigences en matière d’isolation, de choix des matériaux et de bilan carbone des constructions ont été considérablement renforcées. D’un point de vue juridique, cela signifie que les constructeurs doivent redoubler de vigilance dans la conception et la réalisation des projets, sous peine de voir leur responsabilité engagée pour non-conformité. Un promoteur livrant un immeuble ne respectant pas les seuils énergétiques requis pourrait être poursuivi par les acquéreurs ou les investisseurs pour vice caché ou manquement à l’obligation de délivrance conforme.

Par ailleurs, la mise en conformité des bâtiments existants entraîne des coûts non négligeables pour les entreprises du BTP, qui doivent intégrer ces nouvelles exigences dans leurs devis et contrats. Toute omission ou sous-évaluation des travaux nécessaires pourrait conduire à des litiges avec les maîtres d’ouvrage ou les assureurs. Enfin, la question du rétrofit énergétique se pose avec insistance : certaines techniques de rénovation sont-elles suffisantes pour répondre aux nouvelles normes ? Quelles seront les conséquences en cas de travaux partiels qui n’amélioreraient pas suffisamment la performance énergétique des bâtiments ?
Ces incertitudes juridiques nécessitent une vigilance accrue des professionnels du droit et de la construction.

Un cadre contraignant pour l’aménagement du territoire

Outre les exigences en matière de rénovation et de construction, la loi vise à freiner l’artificialisation des sols en imposant des restrictions sévères sur l’urbanisation. L’objectif de la Zéro artificialisation nette (ZAN) d’ici à 2050 limite fortement les possibilités de construction sur des terrains non bâtis, ce qui complique la tâche des aménageurs et promoteurs. Cela peut donner lieu à des litiges autour des permis de construire, notamment en cas de refus de l’administration fondé sur des critères environnementaux. Les porteurs de projets devront anticiper ces contraintes et adapter leur stratégie foncière pour sécuriser leurs opérations. La concertation avec les collectivités territoriales et une approche juridique rigoureuse seront désormais indispensables pour éviter des blocages réglementaires et contentieux administratifs prolongés.

L’impact financier du ZAN est également à surveiller. La raréfaction du foncier constructible entraîne une hausse des prix des terrains, limitant l’accessibilité aux programmes immobiliers pour les promoteurs et impactant directement la rentabilité des projets. Les collectivités doivent elles-mêmes revoir leur politique d’urbanisme, au risque de ralentir le développement économique de certains territoires.

Les impacts financiers et contentieux prévisibles

La mise en application de la loi Climat et résilience soulève des enjeux financiers majeurs. La rénovation énergétique impose des investissements souvent lourds, dont le financement repose en partie sur des aides publiques, mais aussi sur la capacité des propriétaires et des promoteurs à absorber ces coûts. Les banques et organismes de crédit pourraient conditionner leurs prêts à des critères de conformité environnementale, rendant l’accès aux financements plus complexe. Par ailleurs, le nombre croissant de litiges liés aux obligations environnementales risque d’engorger les juridictions. Les promoteurs et syndics devront se prémunir contre ces risques en intégrant des clauses spécifiques dans leurs contrats et en consultant des experts juridiques dès la phase de conception des projets. L’assurance construction, elle aussi, devra évoluer pour prendre en compte ces nouvelles problématiques et anticiper les risques émergents liés aux obligations énergétiques et environnementales.

Sécuriser les opérations immobilières : l’enjeu du conseil juridique

Dans ce contexte, la mise en conformité avec la loi Climat et résilience est un enjeu clé pour tous les acteurs du secteur. Face à la multiplication des risques juridiques, il est essentiel d’être accompagné par un expert du droit de la construction et de l’immobilier pour :

• sécuriser les projets immobiliers en s’assurant du respect des nouvelles obligations environnementales ;
• anticiper les contentieux liés aux rénovations énergétiques et aux obligations des copropriétés ;
• accompagner les bailleurs et promoteurs dans la gestion des nouvelles contraintes réglementaires ;
• structurer les contrats pour inclure les obligations de mise en conformité et répartir les responsabilités ;
• négocier avec les administrations et collectivités pour éviter les blocages liés à l’urbanisation et au respect des normes environnementales.

Loin d’être une simple contrainte, la loi Climat et résilience peut aussi être l’occasion de repenser les stratégies d’investissement immobilier, à condition d’être bien préparé et d’anticiper ses répercussions juridiques. L’avenir de l’immobilier et de la construction se joue dès aujourd’hui. Les professionnels doivent s’adapter à ces nouvelles exigences pour garantir la pérennité de leurs projets et la sécurité juridique de leurs opérations. La transition écologique est désormais une réalité incontournable du secteur, et seul un accompagnement juridique rigoureux permettra d’en faire un levier de performance plutôt qu’une source de blocages et de litiges.

Sur l'autrice

Le cabinet JLLB Avocats, fondé par Maître Laurine Bernat, intervient exclusivement en droit de la construction, de l’assurance construction et de l’immobilier. Fort d’une expertise reconnue dans la gestion des litiges techniques et juridiques complexes, il accompagne les professionnels du BTP, les compagnies d’assurance, les promoteurs et bailleurs ainsi que les copropriétés. Son approche est à la fois pragmatique, stratégique et personnalisée, avec un souci constant de sécurisation juridique, de réactivité et de clarté dans le conseil.Le cabinet intervient à toutes les étapes des opérations immobilières : de la prévention des contentieux à la défense en justice, en passant par l’assistance en expertise judiciaire et la négociation amiable. Forte d’un diplôme de médiateur, Maître Bernat cultive une approche équilibrée du dossier : mêler la rigueur du contentieux avec l’efficacité du règlement amiable, toujours tournée dans l’intérêt de ses clients.