L’évolution du marché de l’immobilier d’entreprise et le rôle de l’avocat conseil

Le Cabinet Confino a été créé en 1969. À l’origine consacré au droit des affaires dans sa diversité, il s’est progressivement spécialisé dans l’immobilier d’entreprise, avec une activité essentiellement consacrée aux baux commerciaux et professionnels, tout en intégrant les problématiques périphériques de la relation bailleur-preneur : urbanisme, aménagement commercial, environnement, copropriété et droit de la construction.

L’immobilier commercial en pleine mutation

L’immobilier commercial est aujourd’hui d’abord affecté par la mutation profonde du commerce lui-même. Les boutiques d’habillement que l’on croyait les plus solides ferment à jet continu (Naf Naf, Camaïeu, Pimkie, Gap France, André, San Marina, Jennyfer, Casa), victimes du commerce en ligne et particulièrement des plateformes chinoises. L’équipement de la maison se porte à peine mieux, et même les enseignes les plus résistantes doivent réduire drastiquement leurs effectifs (Castorama, Leroy Merlin). La baisse de commercialité des magasins physiques est aggravée par l’envolée des loyers (par l’effet de celle des indices) et l’explosion des charges (augmentation des coûts des matières premières, de l’énergie et des services), ce qui se traduit par des taux d’efforts souvent devenus insupportables. D’où la multiplication de modes de distribution plus précaires et moins coûteux : dark stores, dark kitchens, pop-up stores, commerces nomades…

Les bureaux se rétrécissent

À terme, les conséquences de la crise sanitaire de 2020, conjuguées aux hausses des loyers et charges, ont aussi touché de plein fouet le marché de bureaux (hormis les quartiers d’affaires des grandes métropoles, à commencer par le QCA parisien), générant réductions et redistribution des surfaces. Ce mouvement va s’inscrire dans la durée avec le développement du flex office, la multiplication des espaces hybrides, l’essor des surfaces de travail partagées et du coworking. Résultat : en fin d’année 2024, le Consortium des bureaux en France recensait « 2 millions de mètres carrés d’immeubles de bureaux vides depuis plus de deux ans ».

La déprime de l’immobilier d’entreprise

Dans ce tourbillon, l’immobilier d’entreprise est pris dans l’étau d’une réglementation de plus en plus étouffante et d’un marché réfractaire au changement. Il est lourdement affecté par l’accumulation croissante des normes, avec leurs cortèges de coûts et les pertes de valeur du bâti ancien qu’elles induisent. La promotion souffre, l’offre de logements est en panne. Côté législation, les textes continuent de s’empiler, et ce ne sont pas les lois dites de « simplification » qui contribuent à une meilleure lisibilité du droit ! La dernière en projet est une parfaite illustration de l’incapacité du législateur à lutter contre l’« obésité » et la complexification constante du droit.

Des raisons d’espérer

Au siècle dernier, Joseph Schumpeter avait théorisé la « destruction créatrice » : aujourd’hui la destruction est bien là, nous venons de le voir ! Et la création ? Elle est en marche dans le commerce, où cohabitent deux mouvements parallèles et rassurants : d’un côté, un regain d’attrait pour les magasins de proximité de centre-ville, avec une tendance à la transformation de lieux de vente en lieux de vie (hosping) ; de l’autre, si plusieurs centaines de centres commerciaux en France sont condamnés à une fermeture à plus oumoins court terme, d’autres naissent en se réinventant : offre de restauration élargie, nouvelles activités (sports, loisirs), accueil de boutiques éphémères ou à l’essai au moyen de baux dérogatoires. Des secteurs tirent toujours leur épingle du jeu : l’alimentaire bien sûr, mais aussi la cosmétique-beauté, la bijouterie, les cadeaux…

Et bien sûr, plus que jamais, la logistique, dont les besoins ne cessent de croître par l’effet du développement fulgurant du e-commerce. Côté bureaux, les bureaux « prime », même de surfaces réduites, ont de nouveau la cote. La demande pour des bâtiments économes en énergie et certifiés « verts » s’accroît, sous la poussée des réglementations et de la responsabilité sociétale des entreprises. Et la tendance est à la recherche du « meilleur être » au travail : les immeubles d’entreprises modernes accueillent des conciergeries, des work cafés, des salles de sport, des salles de détente, des restaurants panoramiques plutôt que de troisième soussol,des salles de réunion modulables… Enfin, beaucoup d’acteurs de l’économie voient dans l’IA une source d’optimisation de la productivité.

Les avocats sont-ils menacés par l’IA ?

Certains augurent déjà la disparition à terme des avocats, comme celle d’autres professions du droit et du chiffre, sous les coups de boutoir de l’IA… Mais la révolution de l’intelligence artificielle, qui n’en est qu’à ses balbutiements, va au contraire les conduire à réinventer leurs missions, en déjouant les pièges et les risques de l’IA générative… Au-delà de la rédaction d’actes certes facilitée par la digitalisation des processus contractuels (blockchain, smart contracts), la mission de l’avocat conseil en immobilier d’entreprise est plus que jamais essentielle pour accompagner les entreprises dans l’anticipation des risques et l’optimisation de leur stratégie immobilière en collaboration avec les autres professionnels de l’écosystème immobilier, pour imaginer et mettre en place des montages adaptés à chaque opération, et pour sécuriser les clauses en adaptant les pratiques contractuelle aux évolutions de la loi et de la jurisprudence, aux nouvelles formes d’activités et aux exigences environnementales. Ainsi, l’expertise juridique spécialisée est et restera primordiale lors de la négociation des baux commerciaux.

Quant à la mission contentieuse, si elle est également facilitée par l’accès immédiat aux bases de données spécialisées, par l’analyse automatisée des pièces et par l’aide à la rédaction des écritures, elle restera irremplaçable dans le choix des stratégies et des moyens de défense répondant aux besoins spécifiques du client. Pour peu que les juges se dotent également des nouveaux outils offerts par l’IA, le jugement des affaires pourra s’en trouver considérablement accéléré.

Mais l’avocat a aussi un rôle essentiel à jouer dans les modes alternatifs de règlement des différends (médiation, conciliation, procédures participatives…), et la matière du bail commercial se prête naturellement à ces modes de résolution des conflits, car elle s’inscrit dans un temps contractuel long.

Sur les auteurs

Alain Confino, avocat au barreau de Paris et fondateur du cabinet en 1969, a mené une carrière universitaire et développé une activité doctrinale, de conférencier et de formateur en baux commerciaux.

Jean-Philippe Confino, avocat au barreau de Paris et actuel dirigeant principal du cabinet dont il anime le pôle Contentieux, est aussi auteur de travaux de doctrine, conférencier et formateur en baux commerciaux.