Alexandre Mérah (Apis) : "Repositionner les mètres carrés vacants est plus qu’un enjeu économique, c’est aussi un enjeu social et sociétal"

DÉCIDEURS. Vous avez un profil d’ingénieur passé par de grandes foncières. Qu’est-ce qui vous a conduit à créer APIS ?

Alexandre Mérah. J’ai commencé par des études à l’ESTP, complétées par un master en immobilier à l’Essec. J’ai travaillé dans une foncière de retail park, puis chez Unibail- Rodamco. Là-bas, j’ai dirigé de grands projets de rénovation en site occupé, dont celui des 4 Temps à La Défense. J’y ai structuré une méthode de gestion en divisant le projet en quatre sous-ensembles indépendants, ce qui s’est avéré particulièrement résilient, notamment durant la période Covid. J’ai aussi accompagné pendant plus d’un an un fonds d’investissement nommé Funecap, notamment afin de les aider à reprendre en main les coûts d’un projet de cité funéraire pour la ville de Paris. Les coûts des travaux avaient gonflé d’environ 60 % et nous avions réussi à ramener cela autour de 20 %.

En 2022, j’ai sauté le pas entrepreneurial, dans un marché déjà en crise, mais porteur d’opportunités. C’est quelque chose que j’avais retenu des débuts de ma carrière, au sortir de la crise des subprimes. Je rencontrais beaucoup de personnes qui expliquaient que leur meilleure décision avait été d’entreprendre dans la crise, parce que c’est aussi une forme, une source d’opportunité. Il y a aujourd’hui entre 6 et 10 millions de mètres carrés vacants en Île-de-France : un gisement formidable de sites à repositionner. C’est dans ce contexte qu’APIS est né.

Vous concentrez vos activités sur l’Île-de-France. Pour quelles raisons ?

Parce que c’est le plus grand marché immobilier d’Europe continentale et qu’il y a déjà beaucoup à faire. Être proche des actifs permet aussi d’être plus réactifs et pertinents. Nous privilégions une approche pragmatique : mieux vaut gérer moins d’actifs, mais très bien.

À qui s’adresse votre offre ?

Notre clientèle se répartit en trois grandes familles : les institutionnels de l’immobilier (SCPI, foncières), les enseignes disposant  d’un parc important (Urban Soccer,Urban Padel, Naf Naf…), et les établissements publics ou parapublics. Nous les aidons à rationaliser, restructurer ou redéployer leur parc immobilier. À ce jour, cette répartition est à peu près équilibrée. Même si beaucoup de nos leads actuels sont des institutionnels, les SCPI en particulier sont particulièrement demandeuses.

Est-ce que le positionnement d’APIS a évolué depuis sa création ?

Oui, nous accompagnons désormais aussi des enseignes dans leur développement, notamment pour implanter de nouvelles activités dans du tissu urbain dense. C’est par exemple le cas avec Urban Padel, où nos compétences croisées en montage, droit, technique et stratégie sont pleinement sollicitées.

Quelles sont les problématiques que vous rencontrez le plus souvent ?

La plus récurrente est celle des immeubles de bureaux vacants, souvent énergivores, mal adaptés aux usages actuels, peu divisibles. L’équation est complexe, entre capex lourds, contraintes réglementaires et absence de débouché clair. Il y a un paradoxe : certains actifs très bien placés restent malgré tout inoccupés.

La transformation en logement semble souvent évoquée. Est-ce une piste réaliste ?

Techniquement et économiquement, c’est très compliqué. Les trames de bureaux ne correspondent pas aux exigences du logement : trop profondes, peu lumineuses. Les coûts de transformation sont élevés, les bilans rarement équilibrés, et les PLU peu incitatifs. Certaines collectivités locales freinent aussi, car elles perdent des recettes fiscales. Il y aura des projets exemplaires, notamment en logements sociaux ou locatifs, mais en l’état actuel des contraintes règlementaires, ce ne sera pas une solution généralisée.

Comment se différencie APIS dans ce paysage ?

D’abord par notre approche holistique : nous ne nous contentons pas de recommandations stratégiques, nous accompagnons nos clients jusqu’à la mise en œuvre opérationnelle, dans une logique de partenariat de long terme. Nous intervenons aussi bien en amont, en fournissant des diagnostics stratégiques, qu’en aval, en assurant la gestion immobilière, la commercialisation, ou encore la maîtrise d’ouvrage déléguée. Nous sommes très sélectifs dans les dossiers que nous accompagnons.

Nous ne nous engageons pas si nous considérons que nous n’avons pas un apport significatif. Ensuite, nous nous appuyons sur un réseau d’experts de haut niveau, souvent d’anciens directeurs techniques ou de développement. Cela nous permet d’apporter des réponses fines et adaptées à chaque actif, loin des approches trop généralistes. Et, cerise sur le gâteau, passer par ces experts est souvent moins onéreux et plus rapide que de passer par une grande structure qui fournit un service complet. En cela, nous nous différencions par notre capacité à assembler divers profils d’experts pour répondre aux problématiques spécifiques de chacun de nos clients.

Vous avez aussi cofondé une structure consacrée aux enjeux énergétiques.

Oui, Cofetec. Nous avions besoin d’un outil agile pour adresser rapidement et concrètement les problématiques du décret tertiaire, des audits énergétiques ou techniques. Les grands bureaux d’études sont compétents, mais peu adaptés aux phases d’amont ou aux budgets serrés. Cofectec permet de produire des plans à cinq ans ou dix ans fiables, techniquement étayés, tout en offrant les garanties assurantielles nécessaires.

Quels sont les projets pour les années à venir ?

Après plus de trois ans d’activité, nous sommes dans une phase de consolidation. Les bases sont posées, les process bien établis et nous souhaitons maintenant envisager une croissance maîtrisée, en augmentant le nombre de sites gérés. Mais sans jamais sacrifier la qualité ou la cohérence de notre accompagnement.

Un mot de conclusion ?

Reconvertir des mètres carrés vacants, c’est plus qu’un enjeu économique : c’est aussi un enjeu social et sociétal. Ces 10 millions de mètres carrés vides en Île-de-France font partie du paysage urbain, tout le monde les croise tous les jours en prenant la voiture ou le vélo.

Ce sont aussi des enjeux écologiques, avec des polluants qui se développent. Les remettre en vie, c’est contribuer à la transformation de nos villes. Ce sont des problématiques qui peuvent paraître un peu insolubles, mais c’est dans ce domaine que nous apportons une plus-value. Chez APIS, c’est cette conviction qui nous anime au quotidien.

Propos recueillis par François Arias