Béatrice Lièvre-Théry (Sogeprom) : "Le logement est redevenu un enjeu économique majeur"

Décideurs Le secteur de la promotion traverse une période complexe. Quels changements en profondeur identifiezvous, au-delà de la conjoncture ?

Béatrice Lièvre-Théry. Le premier, qui est fondamental, réside dans la prise de conscience de notre besoin de nouveaux logements. Pendant des années, il s’est dit qu’il fallait peut-être ralentir la construction pour limiter le bilan carbone. Or, les logements qui existent en France ne répondent pas aux besoins de nos concitoyens. En volume, bien sûr, mais aussi en typologies : logements étudiants, petites surfaces, logements adaptés à une sociologie familiale qui évolue sensiblement. Ce consensus s’est formé en 2025 et il constitue un vrai support pour notre activité.

Je trouve aussi que le discours des élus a changé. La fameuse formule « maire bâtisseur, maire battu » n’est plus si vraie. Cela s’est concrétisé avec le statut du bailleur privé porté par le ministre Jeanbrun, qui me paraît très favorable. Les effets de la fin du dispositif Pinel ne sont pas passés inaperçus, et se sont traduits par une quasi-disparition des investisseurs privés. En France, compte tenu du niveau de rentabilité du résidentiel, qui reste faible par rapport au rendement obligataire et en comparaison des autres pays européens, les institutionnels ne sont pas réellement revenus sur ce segment.

Début 2026, tous les indicateurs laissaient penser que le redémarrage était pour bientôt. Dans les deux premières semaines de février, chez SOGEPROM, les niveaux de réservation étaient inédits depuis au moins trois ou quatre ans. Puis les événements géopolitiques se sont interposés. L’incertitude et la crainte de la guerre ne sont jamais de nature à favoriser les décisions d’investissement. Un facteur économique devra être surveillé de très près : l’inflation des coûts de construction et la remontée des taux, que les marchés anticipent déjà.

Comment SOGEPROM s’est-elle adaptée à ces nouvelles contraintes ?

Nous nous sommes concentrés sur le marché du primo-accédant, bien soutenu grâce au PTZ. Sur ce marché, nous nous sommes recentrés sur le coeur de notre métier : le trois pièces, avec des conceptions optimisées pour réduire la surface tout en maintenant des logements qui donnent envie de s’y installer. L’enjeu, c’est de s’assurer que chaque euro investi dans les coûts de construction est, en matière d’usage, valorisable pour nos clients.

Tout cela sans renier nos engagements RSE, matérialisés par ce que nous appelons le Pacte 3B : bas carbone, biodiversité, bien-vivre. Ce n’est pas un habillage : le bas carbone produit des bâtiments en DPE A durable qui font baisser sensiblement la facture énergétique de nos acquéreurs. La biodiversité, avec beaucoup de pleine terre dans les projets, c’est aussi une manière de rafraîchir les logements, face à un confort d’été qui devient une vraie thématique. Quant au bien-vivre, c’est notamment l’attention portée à l’accessibilité de nos programmes en ce qui concerne les transports collectifs.

Le recyclage urbain et la transformation de friches sont-ils devenus des leviers centraux dans votre stratégie ?

Oui, c’est une thématique importante pour nous. Nous travaillons sur des friches industrielles – je pense à Sensorium, à Lille, qui est un projet de renaturation ambitieux mêlant logements libres, logements sociaux et 18 000 mètres carrés de bureaux. Nous faisons aussi de la restructuration d’actifs existants, comme l’ancien siège de RTE à Lyon, transformé en immeubles de bureaux avec un socle commercial et des logements. La réhabilitation nous intéresse également : à Brive-la-Gaillarde, d’anciens locaux d’Orange ont été convertis en logements grâce au mécanisme de la vente d’immeubles à rénover (VIR). Cela fonctionne très bien, parce qu’il s’agit d’un bâtiment bien situé, avec un vrai cachet.

La transformation à grande échelle reste difficile faute d’équilibre économique à trouver. Mais la thématique va devenir de plus en plus concrète : un certain nombre d’actifs de bureaux arrivent en fin de refinancement bancaire, sont vides et ne retrouveront probablement pas de locataires. Je crains que les propriétaires ne doivent prendre leurs pertes. Parfois, la destruction-reconstruction est la seule solution viable, et nous savons aujourd’hui organiser le recyclage des matériaux démolis, ce qui réduit sensiblement le bilan carbone de ces opérations.

La programmation mixte est-elle encore tenable dans ce contexte économique ?

C’est une tendance sur laquelle nous avons beaucoup travaillé chez SOGEPROM, avec de belles réalisations alliant logement, BRS, bureaux, commerces, hôtels et résidences gérées. Il est de plus en plus difficile de tout mener de front. Aujourd’hui, arriver à sécuriser différents programmes avant de lancer les travaux est parfois un sport de haute voltige. La VEFA en blanc a disparu : désormais, il faut sécuriser 100 % des preneurs. Et le bureau neuf, notamment en région, reste un marché très difficile : les institutionnels se désengagent, les niveaux de loyers sont trop bas par rapport aux taux de capitalisation et à nos coûts de construction.

Le commerce non plus n’est pas simple dans les nouveaux quartiers – les enseignes ne veulent pas prendre le risque d’un territoire en développement. En revanche, l’hôtellerie et les résidences de tourisme fonctionnent bien – nous avons par exemple un partenariat avec Edgar Suites qui donne de bons résultats. La résidence étudiante est attractive, mais mécaniquement limitée par la démographie. En revanche, je crois beaucoup au retour des résidences seniors : la génération du baby-boom arrive maintenant à 80 ans. Il faudra très vite trouver des modèles permettant d’offrir des loyers accessibles.

Quels sont les projets qui illustrent aujourd’hui l’identité de SOGEPROM ?

Je suis particulièrement fière de la deuxième tranche du Village des Médias de Dugny, que nous lançons dans la continuité de ce que nous avions réalisé pour les Jeux olympiques. C’est un projet qui valorise vraiment tout un quartier et un territoire. Nous avons aussi lancé trois opérations de centre-ville à Toulouse dans l’année, en résidence principale, qui fonctionnent bien. Dans le cadre du Grand Paris, nous avons développé des projets très intéressants à Palaiseau, autour du pôle scientifique qui se structure avec l’arrivée du métro, et à Orly, avec de belles architectures. Ce sont de vrais exemples de la dynamique que génère le Grand Paris.

Que souhaiteriez-vous demander aux pouvoirs publics ?

Je pense que les pouvoirs publics ont déjà fait une grande partie du chemin : le maintien du PTZ, la baisse de la pression sur les bailleurs sociaux – qui représentent environ 70 % de notre production –, le statut du bailleur privé. Ce dernier est peut-être plus complexe que le Pinel, mais il a de vrais avantages : il n’est pas soumis au plafonnement des niches fiscales, et il devient de plus en plus intéressant au fil du temps, à mesure de l’amortissement et que la taxation sur la plus-value diminue.

Propos recueillis par François Arias

Cet article est issu du dossier "Promotion immobilière, le temps de la réinvention" publié dans le Guide Décideurs Promotion, Constructions, Infrastructures 2026.