Guillaume Poitrinal (WO2): "Faire différent avec moins : la créativité bas carbone comme réponse à la crise"

Décideurs. Comment décririez-vous l’état actuel du secteur immobilier tertiaire ?

Guillaume Poitrinal. Nous traversons une crise majeure. Il y a des cycles de sept ans, et puis il y a des crises structurelles qui reviennent tous les trente ans. Celle-ci en fait partie. Le bureau est frappé par une double correction : une baisse de la demande locative et un retrait massif des investisseurs. Il y a aujourd’hui plus de vendeurs que d’acheteurs. C’est une crise à la fois d’investissement et d’usage. Comme toutes les grandes crises immobilières, elle finira par se résorber – par la faiblesse de la production d’abord, puis par le retour de la demande.

Pourtant, WO2 affiche des succès locatifs remarqués…

Effectivement. Sur un marché en retrait, nous avons signé plusieurs baux majeurs, notamment pour le futur siège de Sanofi à La Défense, avec un engagement de douze ans. Sur les derniers 18 mois, nous représentons 2 % des surfaces neuves et 20 % du marché pour les signatures de baux… Nous enregistrons également des signatures importantes à l’Arboretum : AstraZeneca, Panasonic, Otis… Ce ne sont pas des coïncidences. La raison est simple : la demande des entreprises évolue. Le bureau n’est plus un lieu de production. La production peut être effectuée partout. Le bureau devient un lieu d’échanges, de créativité, de transmission. S’il ne fait pas mieux que la maison, il ne sert à rien.

Qu’est-ce qui différencie concrètement vos projets ?

Nous avons pris le parti de réinventer le produit. À Marcadet-Belvédère, nous proposons un demi-hectare de terrasses potagères en plein 18e arrondissement. À Arboretum, des volumes exceptionnels, des escaliers monumentaux, des espaces ouverts, du bois apparent. Notre conviction est simple : les bureaux de demain doivent être désirables. L’industrie s’est beaucoup concentrée sur la performance énergétique. Elle s’est moins interrogée sur les usages. Nous avons voulu remettre l’expérience au coeur du projet.

La construction bas carbone est-elle devenue une nécessité économique ?

Absolument. Le bois est un formidable levier. Il permet un gain de temps sur le gros oeuvre – 4 à 5 mois –, une meilleure étanchéité à l’air, un confort acoustique supérieur. En prime il offre une inertie thermique faible, donc une montée en température rapide. En pratique tout cela se traduit par des charges d’exploitation réduites de 30 à 40 euros par mètre carré. C’est un véritable avantage compétitif qui permet de signer des loyers intéressants. Un immeuble standard neuf émet aujourd’hui 1 200 à 1 300 kilos de CO2 par mètre carré sur son cycle de vie. Nos opérations passent sous les 600 kilos, et bientôt sous les 500. Le bas carbone n’est plus un supplément d’âme : c’est un avantage compétitif.

Votre maître-mot semble être le repositionnement…

Oui. Nous partons souvent de l’existant. Sur l’immeuble CB3 à La Défense, qui était l’ancien siège de Technip, nous avons fait l’inverse de ce qui était prévu sur le permis initial : au lieu de rehausser la tour, nous avons réduit les surfaces pour créer de grands volumes sur quatre niveaux. Nous avons supprimé près de 5 000 mètres carrés pour offrir 20 mètres de hauteur sous plafond. Moins de mètres carrés, mais plus de qualité. Détruire pour reconstruire n’est jamais neutre en carbone. Quand nous intervenons, nous conservons autant que possible les structures existantes.

Vous travaillez également sur la transformation de l’Aquaboulevard.

Oui, c’est un projet mixte d’envergure : bureaux, logements, loisirs, commerces et sport. Nous y développons notamment un cinéma en structure bois, ce qui pose un défi technique passionnant pour ce qui est de l’acoustique. Nous poussons également la R&D sur les façades bois, leur vieillissement, et sur l’utilisation de matériaux de second oeuvre bas carbone. Nous cherchons ainsi à passer sous le seuil des 500 kilogrammes de CO2 par mètre carré sur le cycle de vie du bâtiment. Cela implique d’agir sur la plomberie, les équipements techniques, les métaux recyclés, les isolants biosourcés. La contrainte stimule l’innovation.

Quels sont les freins qui persistent aujourd’hui ?

Plusieurs. D’abord, l’ajustement des valeurs foncières. Les investisseurs exigent davantage de rendement ; les prix doivent donc s’adapter. Ensuite, la redevance pour création de bureaux, qui peut atteindre 400 à 500 euros par mètre carré en Île-de-France, est tout simplement trop élevée. Elle a été fixée en période d’expansion et, aujourd’hui, elle freine la production. Enfin, la complexité administrative. Exiger une enquête faune-flore de douze mois pour intervenir sur une tour construite il y a des décennies en plein coeur de La Défense n’a pas de sens. Pour relancer le marché, il faut simplifier l’acte de construire.

Comment voyez-vous le secteur en 2030 ?

En 2030 ? J’espère que je serai encore là un peu ! Je crois au rebond. L’immobilier est un univers de destruction créatrice. Les usages évoluent, les entreprises évoluent : les bâtiments doivent donc évoluer. Les grandes entreprises françaises restent solides. Nous avons beaucoup de champions, de numéros 1 mondiaux qui ont besoin de lieux forts, identitaires, capables d’attirer les talents. Je ne crois pas à une disparition massive des bureaux sous l’effet du télétravail ou de l’intelligence artificielle. En revanche, je crois à une transformation profonde du produit. Ce sera le vrai redémarrage du marché. Il viendra avec ces livraisons d’immeubles très différents qui sont les premiers vrais immeubles du XXIe siècle et qui vont marquer leur époque. Un peu comme les immeubles haussmanniens ont marqué le XIXe siècle !

Quelle est votre ambition pour WO2 ?

Nous avons la chance d’avoir un track record solide et un carnet de commandes bien rempli, donc la maison va bien financièrement. Notre ambition n’est cependant pas de devenir une major. Nous voulons rester une équipe resserrée. Nous sommes 60 collaborateurs, dans une équipe jeune – la moyenne d’âge est de 31 ans –, et comptons livrer trois ou quatre immeubles par an, différents, ambitieux, exemplaires. Nous ne reviendrons jamais en arrière sur l’exigence environnementale. Ce n’est pas une mode. Toutes les grandes entreprises veulent réduire leur empreinte carbone.

Propos recueillis par François Arias

Cet article est issu du dossier "Promotion immobilière, le temps de la réinvention" publié dans le Guide Décideurs Promotion, Constructions, Infrastructures 2026.