Edward Arkwright : « Il n’y a pas de plus beau métier que de loger les Français »

Décideurs. Vous avez passé plusieurs années au sein du groupe ADP (Aéroports de Paris) avant de rejoindre Altarea. Comment cette expérience dans l’univers des grandes infrastructures et du commerce de flux vous a-t-elle aidé à aborder ce rôle ?

Edward Arkwright. Elle m’a apporté plusieurs choses. D’abord, la gestion de la complexité et des parties prenantes multiples. Ensuite, l’importance du lien avec les territoires, qui est absolument centrale : comme les aéroports, tous les objets immobiliers développés par Altarea s’inscrivent dans une dynamique territoriale et répondent à des besoins locaux. Il y a aussi une résonance métier évidente, sur le travel retail, bien sûr, mais aussi sur l’immobilier : ADP est un grand propriétaire foncier qui développe une activité d’aménageur et d’investisseur immobilier. Il y a donc une forme de continuité naturelle.

Et puis, au-delà de tout cela, il y a quelque chose de plus fondamental : l’alliance entre savoir-faire et engagement. Ce sont des secteurs qui ont en commun des compétences très pointues, mais aussi un vrai sens de leur utilité au service de l’intérêt général. Les professionnels de l’immobilier aiment le secteur, car il est tangible, lié au réel, à la vie des gens – tout comme la gestion d’infrastructures aéroportuaires ou ferroviaires.

Altarea évoque un « nouveau cycle ». S’agit-il d’une reprise de marché ou d’une transformation plus profonde du métier ?

Le nouveau cycle dont nous parlons est d’abord propre à Altarea ; sur la conjoncture générale, la prudence reste de mise, encore plus dans le contexte géopolitique actuel. Pour Altarea, ce nouveau cycle est le fruit d’un travail en profondeur engagé depuis 2023 : restaurer les marges de la production de logement, retravailler notre offre résidentielle autour d’un produit plus compact, durable, aligné sur les attentes réelles des clients, sans jamais lâcher sur la qualité. Ce travail s’incarne dans une organisation unifiée autour d’une seule marque, Cogedim, d’un mot d’ordre unique – « la qualité, ça change la vie » – et de gammes clairement définies : Access pour les primo-accédants, Avantages pour les particuliers investisseurs, Woodeum pour le bas carbone. Les résultats financiers 2025 valident cette démarche, et c’est sur cette base que nous allons donner pleine puissance à cette offre, dans un cadre financier clair : préservation des marges, maîtrise des risques, priorité à la qualité de livraison plutôt qu’au volume.

Plus largement, le modèle du groupe repose sur trois piliers : la solidité de la foncière commerce, la reprise du résidentiel et la montée en puissance des nouvelles activités – data centers, énergies renouvelables, asset management immobilier. En 2025, ces deux dernières activités ont atteint l’équilibre. La SCPI Alta Convictions a franchi le seuil des 100 millions d’euros de capitalisation. Nous avons noué un partenariat stratégique sur notre portefeuille photovoltaïque, validant notre modèle de développeur-gestionnaire.

Les réservations en logement neuf ont progressé de 8 % en volume en 2025. Qu’est-ce qui a concrètement changé dans votre façon de concevoir et de construire des logements ?

La réponse est simple : à la demande d’Alain Taravella, nous avons remis le client au centre. Cela peut paraître évident, mais il n’est pas complètement impossible que le monde de la promotion ait, pendant quelques années, cherché à prendre en compte d’autres critères, par exemple les besoins de défiscalisation. Nous avons corrigé cela. Remettre le client au centre, c’est d’abord travailler le produit. Nous avons supprimé les espaces inutiles dans nos logements, fait en sorte que nos clients achètent des mètres carrés de pièces à vivre. Dans le même temps, nous n’avons fait aucun compromis sur la qualité : la lumière, la qualité de l’air, les matériaux, le réemploi, la performance environnementale, le confort d’été. Tout cela s’incarne dans une charte de qualité qui se déploie sur l’ensemble de notre offre. Cela constitue aussi le socle de notre stratégie en logement : notre cycle de production est piloté par des objectifs de qualité et de marges, non de volumes. Ce socle commun fonctionne aussi bien pour les particuliers accédants que pour les grands acteurs institutionnels – bailleurs sociaux, investisseurs en bloc. La logique est la même : un produit qualitatif, adapté aux usages, durable et rentable.

Altarea a remporté les appels d’offres du Grand Paris Express et du métro milanais, et lance la commercialisation de la gare d’Austerlitz. Est-ce là, pour vous, le visage du commerce de demain ?

Altarea est une entreprise née du commerce, qui a toujours cherché à anticiper puis à épouser les évolutions des besoins des clients. Le travel retail, c’est un commerce de flux, là où les centres commerciaux classiques sont des commerces de destination. Nous sommes déjà présents à Montparnasse, à la gare de l’Est : nous avons pu mesurer l’impact que peut avoir la transformation d’une offre commerciale sur l’expérience du voyageur, qu’il y transite chaque jour ou qu’il n’y passe qu’occasionnellement. Paris-Austerlitz représente un degré supplémentaire : c’est la dernière pièce de tout un morceau de ville que nous sommes en train de réaliser. La gare est traversée par la puissance du flux ferroviaire et, avec le métro et le RER C, par celle du flux de voyageurs du quotidien. Il s’agit de construire une destination à part entière à la confluence de tous ces flux – par la qualité de l’offre commerciale, la restauration, l’animation, en en faisant le point d’achèvement de la restructuration de tout un secteur parisien. Nous essayons de faire d’Austerlitz quelque chose d’inédit et d’emblématique. Pour Milan et le Grand Paris Express, c’est un métier différent, celui de la gestion de l’offre commerciale d’un réseau de transport urbain dans sa globalité. Il ne s’agit plus d’un site, mais d’un réseau tout entier. C’est ce que nous allons faire avec ces deux concessions, et c’est extrêmement enthousiasmant.

Sur les data centers, Altarea a signé un partenariat avec Vantage pour un campus hyperscale de 400 mégawatts près de Bordeaux, et un accord en Île-de-France. Quel est le savoir-faire qu’Altarea peut véritablement apporter sur ce marché ?

L’infrastructure numérique est un besoin essentiel du monde d’aujourd’hui, au même titre que le logement ou le commerce. Le marché est immense, multiple, varié. Nous pensons avoir quelque chose à y apporter, parce que la complexité est précisément notre métier.

D’abord la complexité propre au métier de promoteur : repérer le bon foncier, avoir une conviction sur la pertinence d’installer un data center à tel endroit, maîtriser l’urbanisme associé. Il y a ensuite la complexité propre au marché : maîtriser l’accès à l’énergie en temps, délai et coût, et travailler un produit correspondant aux besoins d’un client dont les exigences évoluent rapidement. Il y a un troisième niveau de complexité, souvent sous-estimé : l’acceptabilité. Comment convaincre un territoire de l’intérêt de ce type d’infrastructure, en matière de chaleur fatale valorisée, d’impact architectural, de création d’emplois, de retombées fiscales ?

Nous l’abordons comme nous abordons toujours un nouveau marché : en acquérant d’abord les compétences, en nous forgeant des convictions – l’ouverture d’un premier data center de colocation près de Rennes nous a permis de vérifier que nous allions dans le bon sens –, puis en avançant avec détermination et avec le pragmatisme financier qui s’impose, car c’est une industrie très capitalistique. Pour des projets excédant une certaine taille et au-delà de certaines étapes, il faut nouer des partenariats. C’est ce que nous avons commencé à faire avec Vantage.

Altarea affiche une réduction de 63 % de ses émissions carbone depuis 2019 et un taux d’alignement sur la taxonomie européenne de près de 74 %. Qu’est-ce qui guide concrètement votre stratégie de décarbonation ?

Notre conviction est forte : nous n’aurons pas d’avenir durable dans l’immobilier si nous ne sommes pas exigeants sur le plan environnemental. Certains de nos actifs s’inscrivent dans la durée : il faut se projeter dans un monde où l’exigence environnementale n’est pas une option. Au-delà de la responsabilité, il y a un avantage concurrentiel réel. Investir dans du résidentiel neuf aujourd’hui, c’est investir dans un produit dont la performance environnementale est garantie dans la durée. Cette transition peut donc accroître la désirabilité de nos produits.

Concernant les émissions carbone, la difficulté de notre secteur est qu’il est structurellement émetteur. Pour écarter les biais sur les effets de volume liés aux cycles d’activité, l’indicateur que nous suivons avec le plus d’attention est l’intensité carbone par mètre carré produit. Celle-ci a baissé de façon drastique et structurelle ces dernières années.

Pour poursuivre sur cette trajectoire, les leviers sont clairs : construire autrement – le bois, mais aussi d’autres matériaux bas carbone innovants –, intégrer dans tous nos projets des engagements fondamentaux sur la gestion de l’eau, la biodiversité, le confort d’été. Au bout du compte, cet engagement environnemental est indissociable de notre engagement social. Il n’y a pas de plus beau métier que de loger les Français.

Entre 2026 et 2027, le contexte électoral est chargé : comment Altarea essaie-t-elle de peser sur les sujets afférents au logement ?

C’est un effort de conviction. Les enjeux du logement ne sont pas sectoriels, ils touchent aux parcours et aux projets de vie. Il est souvent question de crise du logement ; nous, nous préférons parler d’une crise du renoncement. Renoncement à faire un enfant, à chercher un emploi ailleurs, à se projeter dans l’avenir, parce qu’il est trop difficile de se loger. La meilleure manière de convaincre, c’est de replacer ces enjeux au bon niveau : sortir du registre sectoriel pour parler de la réalité de la vie des Français. Les campagnes électorales – municipales ou nationales – sont des moments privilégiés pour porter ces convictions et faire en sorte que l’habitat cesse d’être perçu comme un seul enjeu de promoteurs pour assumer ce qu’il est réellement : un enjeu de société.

Propos recueillis par Alexandre Hervaud

Cet article est issu du dossier "Promotion immobilière, le temps de la réinvention" publié dans le Guide Décideurs Promotion, Constructions, Infrastructures 2026.